Jakie są obowiązki zarządcy nieruchomości? Czy odpowiedzialność za wszystko, co dzieje się w bloku lub kamienicy spada właśnie na niego? Czy zakres obowiązków może być różny? Odpowiedź na te pytania możemy odnaleźć w przepisach prawnych, które jednak są dosyć ogólne. Bardziej szczegółowe obowiązki możemy natomiast wymienić w umowie, którą wspólnota mieszkaniowa podpisuje z zarządcą i dlatego warto wiedzieć, za co odpowiada zarządca nieruchomości.
Ustawa kontra umowa
Część obowiązków zarządcy jest zawarta w artykule 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz.651 z późn. zm.). W punkcie pierwszym czytamy, iż „Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość”. Jest to najważniejszy dla nas zapis, ale w kolejnych punktach ustawy możemy odnaleźć więcej obowiązków zarządcy, jak np. konieczność stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych .
Wiemy zatem, że zarządca nieruchomości odpowiada za decyzje oraz czynności związane ze sferą finansową i ekonomiczną wspólnoty, musi zapewnić bezpieczeństwo mieszkańcom poprzez zapewnienie właściwej eksploatacji nieruchomości, przeprowadzanie koniecznych remontów oraz najróżniejsze kontrole stanu technicznego nieruchomości. A co ze sprzątaniem czy pielęgnacją zieleni? Tak szczegółowe zapisy dotyczące obowiązków musimy zawrzeć w umowie. Przekonajmy się, jakie obowiązki możemy wpisać do umowy pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a zarządcą.
Od 20 lat zajmujemy się kompleksowym zarządzaniem nieruchomościami. Poznaj naszą ofertę!
Obowiązki zarządcy nieruchomości
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien wybrać zarządcę lub zlecić zarządzanie profesjonalnej firmie. W tym drugim wypadku niezbędne jest sporządzenie szczegółowej umowy, która nie ograniczy się jedynie to podania wysokości wynagrodzenia. Niezmiernie ważne jest zawarcie wszystkich obowiązków zarządcy, ale muszą one być zgodne z prawem, a zarząd nie może niektórych obowiązków przerzucić na licencjonowanego zarządcę. Podział obowiązków musi bowiem zostać zachowany. Za co więc może odpowiadać zarządca nieruchomości?
Przede wszystkim jest to reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz oraz pomiędzy właścicielem lokalu a wspólnotą w sprawach związanych z zarządzaniem nieruchomością. Ponadto zarządca ma obowiązek prowadzenie szczegółowej dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej. Jest to zarówno dokumentacja związana ze stanem technicznym budynków (np. książka obiektu budowlanego), ich eksploatacją, jak i stroną finansową. Konieczne jest także skrupulatne prowadzenie i aktualizacji ewidencji lokali oraz ich użytkowników. Prowadzenie dokumentacji to jedna strona działania, ponieważ wszystkie dokumenty należy odpowiednio archiwizować.
Trzecim obowiązkiem zarządcy jest zapewnienie eksploatacyjnej obsługi nieruchomości. W skład tego obszaru działań należy wyszukiwanie usługodawców, którzy zapewnią stały dopływ wody, ciepła, energii elektrycznej, gazu a także odprowadzanie ścieków i wywóz nieczystości. Obowiązkiem zarządcy jest również bieżąca konserwacja nieruchomości i utrzymanie czystości oraz ubezpieczenie bloku czy kamienicy od ognia, innych zdarzeń losowych oraz odpowiedzialności cywilnej. Zarządca odpowiada ponadto za terminowe przeprowadzanie przeglądów stanu nieruchomości i urządzeń, które stanowią jej wyposażenie. W przypadku awarii zarządca musi zorganizować sprawne jej usunięcie, a także zapewnić całodobowe pogotowia techniczne.
Kolejnym obowiązkiem spoczywającym na zarządcy jest organizacja remontów oraz modernizacji budynków, w tym – wybranie najkorzystniejszych dla wspólnoty ofert i czuwanie nad prawidłowym przebiegiem prac oraz dotrzymywania terminów.
Poszukujesz profesjonalnego zarządcy nieruchomości? Skontaktuj się z nami
Nie mniej ważne jest zapewnienie mieszkańcom dostępu do wyczerpujących informacji oraz dokumentacji. Zarządca musi udostępniać rozliczenia finansowe, książeczki opłat czy dokumenty związane ze stanem realizacji zgłaszanych usterek. Dostęp do tych informacji warto zapewnić poprzez Internet.
Zarządca, o czym mowa była już w ustawie, powinien także obsługiwać nieruchomość od strony formalnej oraz finansowej. Do tej pierwszej należy m.in. pomoc zarządowi w przygotowywaniu projektów uchwał, opracowywanie projektów umów czy podejmowanie działań windykacyjnych. Z kolei obsługa finansowa sprowadza się do zapewnienia obsługi konta bankowego, planowania i prowadzenia sprawozdawczości, m.in sporządzanie rocznych sprawozdań finansowych wspólnoty mieszkaniowej. Bardzo ważne jest również to, że zarządca odpowiada za prowadzenie całej księgowości wspólnoty, a także prawidłowe rozliczanie się z Urzędem Skarbowym.
Pozostał jeszcze jeden obszar obowiązków zarządcy, a mianowicie – obsługa zebrań wspólnoty mieszkaniowej. Za każdym razem jednak to zarząd musi wystąpić z wnioskiem o zorganizowanie zebrania, a do zarządcy należy jego zwołanie, zawiadomienie mieszkańców na piśmie o planowanym terminie, opracowanie porządku obrad. Tutaj zatem w przypadku nie odbywania się zebrań wina może leżeć po obu stronach.
Jak zatem mogliśmy się przekonać, obowiązki zarządcy są ogromne. Jeżeli zawieramy umowę z profesjonalnym zarządcą to należy zawrzeć w niej wszystkie wyżej wymienione zobowiązania. Lepiej sporządzić umowę nawet zbyt szczegółową niż pominąć któreś z zadań. Nie zapominajmy także o tak prozaicznych stwierdzeniach, jak to czy sprzątanie klatek schodowych będzie odbywało się codziennie, czy może 3 razy w tygodniu. Wybór odpowiedniego zarządcy i sporządzenie dokładnej umowy, w której jasno określimy za co odpowiada zarządca, zapewnią nam na pewno spokój i przyjemność mieszkania.
