Fundusz remontowy to bardzo ważna część kosztów zarządu wspólnot mieszkaniowych, która jednak nie jest uregulowana prawnie w sposób bezpośredni. W polskim prawodawstwie nie istnieje termin taki jak fundusz remontowy, dlatego w tym i w kolejnym artykule wyjaśnimy poszczególne zagadnienia z nim związane oraz podpowiemy, które przepisy prawa można do niego odnieść.
Czym jest fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej?
Fundusz remontowy to środki finansowe przeznaczone na remonty części wspólnych nieruchomości, zasilane miesięcznymi składkami przez właścicieli lokali. Należy podkreślić, że wspólnota mieszkaniowa nie ma obowiązku tworzenia funduszu remontowego. Prawo nie reguluje także wprost zasad jego funkcjonowania. Jednak potrzeba, a raczej zwyczaj, tworzenia funduszy remontowych wynika pośrednio z Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który w art. 13 wprost określa obowiązki właścicieli mieszkań:
Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
Natomiast art. 14 precyzuje, czym są koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej:
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Formalnie więc fundusz remontowy to nic innego jak wyodrębniona część budżetu, która pokrywać ma koszty zarządu związane z remontami części wspólnych nieruchomości. Dotyczyć on może m.in. remontu dachu i wind, termoizolacji budynku, przemalowania ścian w korytarzach i na klatkach schodowych, wymiany drzwi i okien poza mieszkaniami.
Jak powstaje fundusz remontowy?
Fundusz remontowy powstaje na drodze uchwały, ponieważ jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Oznacza to, że zarząd wspólnoty nie może samodzielnie podjąć decyzji o jego utworzeniu. Zgodzić się na to muszą właściciele wszystkich lub większości lokali. To oni głosują nad uchwałą, w której także dokładnie zostać powinny sprecyzowane zasady dotyczące działania funduszu remontowego.
Małe wspólnoty, które mogą obejmować maksymalnie trzy lokale, rzadko tworzą fundusze remontowe. Ze względu na niewielką ilość mieszkań, a więc także osób odprowadzających składki, nie są one efektywnym źródłem finansowania remontów. Zwykle w takim przypadku środki na remont pozyskuje się z kredytów. Formalnie jednak mała wspólnota może utworzyć fundusz i potrzebna jest na to zgoda wszystkich właścicieli mieszkań. Jeśli któryś z nich nie wyrazi zgody, właściciele, którzy posiadają łącznie przynajmniej połowę udziałów w nieruchomości, mogą domagać się rozstrzygnięcia tej sprawy przez sąd.
W przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej, czyli takiej, która liczy co najmniej cztery lokale, uchwałę o jej powstaniu przyjmuje się większością głosów liczoną według udziału wielkości udziałów w nieruchomości lub w systemie jeden właściciel równa się jeden głos.
———————————————————————–
W drugiej części naszego artykułu przeczytasz o tym, jak obliczana jest wysokość składek na fundusz remontowy oraz jak nim zarządzać.
