Decyzja o połączeniu sąsiadujących ze sobą lokali wiąże się nie tylko z ich przebudową, ale przede wszystkim z dopełnieniem szeregu formalności związanych z uzyskaniem odpowiednich zgód. Do kogo i dlaczego powinieneś wnioskować o ich otrzymanie? I co w sytuacji, jeśli tych zgód nie uzyskasz?
Fakt, że jesteś właścicielem obu lokali, nie oznacza, że decyzja o ich połączeniu należy tylko do Ciebie. Wiele zależy również od pozostałych mieszkańców nieruchomości, w której znajdują się mieszkania. Przedsięwzięcie może się również skomplikować w sytuacji, jeśli ich połączenie naruszałoby konstrukcję budynku. Sprawdźmy, co na ten temat mówią przepisy prawa budowlanego.
Połączenie dwóch mieszkań w świetle prawa
Prace polegające na połączeniu mieszkań mają wpływ na parametry użytkowe i techniczne nieruchomości, ale nie ingerują w bardziej istotne kwestie jak kubatura i powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość czy liczba kondygnacji budynku. W związku z tym według ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. łączenie lokali jest przebudową, która nie zawsze wymaga uzyskania pozwolenia na budowę czy zgłoszenia prac do starostwa powiatowego.
Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, wykonywanie robót budowlanych polegających na:
1) przebudowie:
a) budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych, z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych.
/ustawa Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994, art. 29, ust. 4, pkt. 1
W związku z tym mniej formalności wymagać będzie na przykłd połączenie mieszkań oddzielonych od siebie ścianami samonośnymi lub działowymi, co jest dość typowe dla współczesnego budownictwa. Podobnie w przypadku lokali, które już kiedyś zostały wydzielone z jednego większego, co dawniej często zdarzało się w kamienicach.
Inaczej jest w sytuacjach, gdy przebudowa naruszałaby przegrody zewnętrzne i konstrukcję budynku, czyli miałoby dojść na przykład do naruszenia sufitu czy ścian nośnych. Konieczne więc będzie tutaj m.in. uzyskanie pozwolenia na budowę i zgłoszenie robót do starostwa powiatowego. Jednak wcześniej na tak głębokie zmiany należy uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej.
Połączenie dwóch mieszkań w bloku
Jak podaje Ustawa z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, udzielanie zgód na przebudowy przekracza zakres decyzyjności zarządu wspólnoty mieszkaniowej i wymaga aprobaty właścicieli innych mieszkań w budynku. W przypadku małej wspólnoty, którą tworzą nie więcej niż trzy lokale, wszyscy jej członkowie muszą być jednomyślni, aby mogło dojść do połączenia mieszkań. Jeśli we wspólnocie jest więcej lokali, zgoda zostanie wyrażona poprzez podjęcie uchwały większością głosów. W tym przypadku więc nie jest wymagane zezwolenie od każdego członka wspólnoty. Co ważne, zgoda wspólnoty dotyczy nie tylko fizycznego połączenia mieszkań, ale również prawnego.
Zazwyczaj o wiele łatwiej jest uzyskać aprobatę wspólnoty na połączenie lokali sąsiadujących na jednej kondygnacji niż tych położonych w pionie, właśnie ze względu na zagrożenie naruszenia konstrukcji budynku.
Co zrobić, jeśli nie uda się uzyskać zgody wspólnoty mieszkaniowej? Ustawa o własności lokali (art. 22, ust. 4) daje możliwość zaskarżenia odmownej decyzji przed sądem. Osoba chcąca połączyć lokale powinna wytoczyć powództwo w ciągu 6 tygodni od otrzymania informacji o decyzji wspólnoty.
Zmiany w księdze wieczystej
Uzyskanie od wspólnoty mieszkaniowej zgody na prawne połączenie lokali to nie wszystko. Po zakończeniu prac należy uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego od starostwa powiatowego lub urzędu miasta. Jest ono konieczne m.in. do założenia obu połączonym lokalom jednej księgi wieczystej.
