Jeśli chcemy przekazać mieszkanie lub inną nieruchomość członkom rodziny musimy dochować kilku formalności. Pozwoli nam to uniknąć między innymi konieczności odprowadzenia podatku od takiej czynności, a osobę obdarowaną uchroni w przyszłości od problemów prawnych.
Co to jest darowizna?
Zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r., Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, art. 888), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Warto mieć na uwadze, że choć prawo określa darowiznę mianem umowy, w istocie jest to nieodpłatne przekazanie mieszkania, domu albo innej nieruchomości drugiej osobie.
Umowa darowizny powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. To dobre rozwiązanie, ponieważ osoba obdarowana ma obowiązek zgłosić informację o nabyciu darowizny do właściwego urzędu skarbowego w ciągu sześciu miesięcy od chwili otrzymania darowizny – na przykład przekazania mieszkania lub otrzymania przelewu, jeśli darowizna ma charakter finansowy. W przypadku aktu notarialnego obowiązek ten spada na notariusza. Ponadto, przekazując darowiznę, darczyńca może zawrzeć w umowie zapis dotyczący warunków koniecznych do spełnienia przez osobę obdarowaną, aby mogła ona otrzymać przedmiot darowizny. Co ważne, darczyńca może odwołać darowiznę jeszcze niewykonaną, jeżeli po zawarciu umowy jej stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych (art. 896 Kodeksu cywilnego).
Zgodnie z artykułem 898 Kodeksu cywilnego osoba przekazująca darowiznę może ją odwołać wtedy, gdy obdarowany dopuścił się względem niej rażącej niewdzięczności.
Czy od darowizny płaci sie podatek?
Jak powszechnie wiadomo, większość czynności prawnych powoduje powstanie obowiązku prawnego po stronie co najmniej jednego z uczestników takiej czynności. Nie inaczej jest w przypadku umowy darowizny. Kwestię tę reguluje Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn(Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207). Zgodnie z artykułem 4a wspomnianej ustawy, darowizna mieszkania jest zwolniona od podatku, jeśli osoba obdarowana jest małżonkiem, zstępnym, wstępnym, rodzeństwem, pasierbem, ojczymem albo macochą darczyńcy. Nie trzeba go też płacić, gdy obdarowany należy do tej grupy i w ciągu sześciu miesięcy od chwili powstania obowiązku podatkowego (tj. otrzymania darowizny) złoży stosowną informację we właściwym urzędzie skarbowym. To bardzo ważne, ponieważ niedotrzymanie tego terminu spowoduje, iż mimo wszystko będziemy musieli podatek zapłacić. Termin ten nie podlega przywróceniu – chyba że osoba obdarowana uprawdopodobni fakt otrzymania informacji o darowiźnie po upływie sześciu miesięcy od dnia jej przekazania. Uprawdopodobnienie nie jest tym samym, co dostarczenie dowodu i nie posiada tej samej mocy prawnej, ale jego celem także jest próba ustalenia stanu faktycznego.
Obowiązek podatkowy powstaje również, jeśli osoba obdarowana zdecyduje się na sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła darowizna. Jeśli jej nabywca chce wcześniej sprzedać otrzymane mieszkanie, to może zostać zwolniony z obowiązku płacenia podatku, jeśli w ciągu dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła sprzedaż takiego lokalu wykorzysta uzyskane w ten sposób środki finansowe na tak zwane własne cele mieszkaniowe. Może to być zakup domu, mieszkania, działki, ale także remont. Warto również pamiętać o tym, że pieniądze ze sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie mogą być przeznaczone na spłatę kredytu mieszkaniowego, odsetek od takiego kredytu czy pożyczki, którą przeznaczymy na zakup nieruchomości. Jednak aby uniknąć obowiązku podatkowego, taki kredyt lub pożyczka muszą być zaciągnięte w terminie wcześniejszym niż dzień sprzedaży mieszkania otrzymanego w drodze darowizny. Wszystkie czynności mające na celu uchronienie nas przed koniecznością płacenia podatku po zbyciu darowizny muszą być udokumentowane w formie aktu notarialnego, faktur VAT lub potwierdzeń przelewów w zależności od tego, czego dotyczą.
Darowizna a zachowek
W świetle polskiego prawa nie mamy możliwości, aby uchronić osobę obdarowaną przed koniecznością wypłacenia zachowku naszym spadkobiercom. Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące obowiązkowego zaliczania darowizny do schedy spadkowej w celu obliczenia zachowku obowiązują każdego bez wyjątku. Zgodnie z nimi nie zaliczają się do niej tylko drobne darowizny: prezenty na rocznice, urodziny czy jakiekolwiek inne uroczystości. Dotyczy to również darowizn, które zostały dokonane na 10 lat przed śmiercią spadkodawcy, ale tylko i wyłącznie na rzecz tych osób, które nie są uprawnione do zachowku i nie są spadkobiercami.
Jak uniknąć problemu z zachowkiem? Należy zawrzeć pomiędzy przyszłym spadkodawcą i przyszłym spadkobiercą umowę zrzeczenia się dziedziczenia. Ma ona skutek podobny do śmierci cywilnej osoby uprawnionej do zachowku. Jest ona wtedy traktowana przez prawo tak, jakby nie dożyła otwarcia testamentu spadkodawcy. Co więcej, jeśli w umowie nie zastrzeże się inaczej, jej skutki dotyczą także zstępnych, czyli dzieci i wnuków spadkobiercy.
Przy zawieraniu umowy darowizny można zastrzec również zwolnienie z zaliczenia na schedę spadkową. Możemy to zrobić w trakcie przekazywania darowizny lub później. Takie rozwiązanie daje obdarowanemu przewagę nad pozostałymi spadkobiercami ustawowymi. Polega ona na tym, że w przypadku dziedziczenia ustawowego darowizna nie będzie wliczana do należącej do niego części spadku. Innymi słowy, nie pomniejsza ona majątku, który osoba obdarowana w świetle prawa powinna otrzymać. Takie rozwiązanie powoduje także, że pozostali uprawnieni do spadku nie mogą rościć sobie prawa do własności mieszkania, bo zostało ono przekazane w darowiźnie i wyłączone ze schedy spadkowej.
Wady i zalety darowizny mieszkania
Przekazanie nieruchomości osobie bliskiej w drodze darowizny ma co najmniej dwie zalety. Po pierwsze, umowa darowizny mieszkania zawierana jest ze skutkiem natychmiastowym – osoba obdarowana staje się właścicielem lokalu już w chwili podpisania aktu notarialnego. Po drugie, mieszkanie przekazane w ten sposób może zostać wolą darczyńcy wyłączone ze schedy spadkowej, czyli po jego śmierci nie stanie się przedmiotem sporów rodziny o to, kto ma je otrzymać, ponieważ nie będzie podlegać podziałowi. Umowa darowizny mieszkania ma jednak także dość istotną wadę. Są nią koszty, które musimy ponieść przy sporządzaniu aktu notarialnego. Wysokość taksy notarialnej zależy bezpośrednio od wartości nieruchomości. Jest ona częścią honorarium notariusza, do którego wlicza się także podatek VAT, opłatę za wpis w księdze wieczystej oraz taksę za wydanie wypisów ze sporządzanego aktu notarialnego. Ponadto, jeśli mieszkanie będące przedmiotem darowizny jest obciążone długami lub innymi zobowiązaniami darczyńcy, osoba obdarowywana będzie musiała odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych. Poza tym decydując się na dokonanie darowizny, warto porównać oferty co najmniej kilku biur notarialnych, ponieważ rozporządzenie ministra sprawiedliwości (Dz. U. Nr 148, poz. 1564, z późn. zm.) reguluje jedynie maksymalne stawki taksy notarialnej i jej wysokość ustalana jest przez każdą kancelarię indywidualnie. Należy przy tym pamiętać, że w porównaniu z darowizną tańsze jest przekazanie mieszkania w drodze testamentu, którego sporządzenie kosztuje u notariusza nie więcej niż 200 złotych netto.
