To, że kupiliśmy dwa sąsiadujące ze sobą mieszkania, nie oznacza, że możemy tak po prostu złączyć je w jedno. Jeśli planujemy połączenie obu lokali, musimy dowiedzieć się, jak pod względem prawnym wygląda przebudowa mieszkania w bloku.
Konieczne pozwolenie wspólnoty
Połączenie dwóch sąsiadujących ze sobą lokali wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej, do której należy nieruchomość. Co więcej, wyrażenie przez wspólnotę takiej zgody przekracza zakres tak zwanego zwykłego zarządu. Oznacza to, że może być wyrażona tylko w drodze podjęcia przez wspólnotę odpowiedniej uchwały. Jest to forma wymagana prawem niezależnie od tego, czy nasz lokal znajduje się w małej wspólnocie (do siedmiu mieszkań) czy dużej (więcej niż siedem mieszkań). W przypadku małych wspólnot kwestię tę reguluje „Kodeks Cywilny” (art. 199, Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93). Zgodnie z tym artykułem wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeśli nie otrzymamy jej, a nasze udziały we wspólnocie stanowią co najmniej połowę, to możemy zwrócić się do właściwego sądu z wnioskiem o rozstrzygnięcie sporu.
Natomiast właściwym dokumentem dla dużych wspólnot jest „Ustawa o własności lokali” (Dz. U. 1994 Nr 85 poz. 388). Zgodnie z artykułem 22 zgoda na przebudowę nieruchomości wspólnej jest jedną z czynności, która przekracza zakres zwykłego zarządu i musi zostać wyrażona w uchwale. Może być przyjęta większością głosów współwłaścicieli, która jest liczona na podstawie wielkości udziałów poszczególnych członków wspólnoty. Należy zaznaczyć, że zarówno w przypadku małej jak i dużej wspólnoty jej członkowie mogą podjąć uchwałę, w efekcie której każdemu właścicielowi będzie dla ułatwienia przypadał jeden głos. Podobnie jak w przypadku małej wspólnoty jeśli współwłaściciele odmówią nam wydania potrzebnej zgody, a nasze udziały stanowią co najmniej połowę możemy udać się do sądu.
W obydwu przypadkach pamiętajmy również o istnieniu takiego dokumentu jak regulamin wspólnoty mieszkaniowej, której jesteśmy członkami. Zdarza się, że zawiera on dodatkowe zapisy doprecyzowujące wymagania wspólnoty co do informowania jej o planowanych pracach budowlanych lub zmianach w lokalu. To szczególnie ważne w przypadku przebudowy mieszkań w bloku i łączenia ich ze sobą. Nierzadko takie zmiany wymagają chociażby usunięcia lub modyfikacji ściany nośnej w lokalu, zamurowania jednego z wejść lub wybicia nowego, zmiany w instalacji gazowej czy sanitarnej. Wszystkie te czynności stanowią mniejszą lub większą ingerencję w części wspólne budynku, które należą do wspólnoty.
Przebudowa mieszkania w bloku – pozwolenie
Po uzyskaniu zgody wspólnoty mieszkaniowej możemy przystąpić do kompletowania pozostałych dokumentów potrzebnych do uzyskania urzędowego pozwolenia na przebudowę dwóch mieszkań.
Wniosek o pozwolenie składamy we właściwym starostwie powiatowym (w wydziale architektoniczno-budowlanym) lub w urzędzie miasta na prawach powiatu. Do wniosku zgodnie z ustępem drugim artykułu 33 Prawa Budowlanego dołączamy egzemplarz projektu budowlanego, oświadczenie o tym, że posiadamy prawo do dysponowania obydwoma mieszkaniami na cele budowlane oraz wspomnianą wcześniej zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli projekt budowlany przewiduje zastosowanie rozwiązań technicznych, które do tej pory nie zostały sklasyfikowane w Polskich Normach oraz nie znajdują się przepisach, to musimy dodatkowo dołączyć opinię osoby fizycznej lub jednostki organizacyjnej wskazanej przez ministra infrastruktury i rozwoju.
Końcowe formalności przed przystąpieniem do prac
Przebudowę mieszkania w bloku, a właściwie łączenie dwóch sąsiadujących ze sobą lokali, możemy rozpocząć po uzyskaniu pozwolenia na budowę i powiadomieniu powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. W piśmie informujemy o terminie rozpoczęcia prac. Przekazujemy także oświadczenie kierownika budowy o tym, że podejmuje on obowiązki w związku z planowanymi pracami. Osoba taka musi do swojego oświadczenia dołączyć zaświadczenie o wpisie na listę członków izby samorządu zawodowego. Po dopełnieniu wszystkich formalności można przystąpić do przebudowy.
Uporządkowanie sytuacji prawnej nowego lokalu
Kiedy prace budowlane zostaną zakończone, musimy zlikwidować dotychczasowe dwie księgi wieczyste, które obejmowały obydwa mieszkania oraz założyć jedną dla nowego, połączonego lokalu. W tym celu występujemy najpierw do właściwego starosty z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego. Stanowi ono potwierdzenie faktu zgodności naszego mieszkania z wymogami określonymi w ustawie. O tym, jakie dokumenty musimy dołączyć do wniosku, decyduje starostwo, jednak najczęściej są to na przykład rzuty kondygnacji bloku określające położenie mieszkania oraz dokumentacja techniczna. Po otrzymaniu zaświadczenia możemy przystąpić do formalności związanych z założeniem nowej księgi wieczystej, wypełniając odpowiednie dokumenty. Formularze i załączniki możemy otrzymać w wydziale ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego lub pobrać je ze stron internetowych Ministerstwa Sprawiedliwości.
