Podstawowym dokumentem regulującym zasady rozliczania ogrzewania w budynkach wielorodzinnych jest Prawo energetyczne. Dokładnie opisuje ono dopuszczalne sposoby ustalania kosztów ciepła w nieruchomości i ich podziału między lokale. Mowa w nim także o obowiązkach zarządców i mieszkańców w tym zakresie, dlatego warto zapoznać się z treścią tej ustawy.

Koszty zakupu ciepła – c.w.u. i ogrzewanie

Według ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne, w budynkach, w których znajdują się co najmniej dwa lokale mieszkalne lub użytkowe, konieczne jest zainstalowanie urządzeń pomiarowych z funkcją zdalnego odczytu, umożliwiających ustalenie kosztów ogrzewania i zużycia ciepłej wody użytkowej. Grupy mieszkań, na przykład te usytuowane w jednym pionie, należy wyposażyć w osobne ciepłomierze. Poszczególne lokale powinny posiadać własne wodomierze, ciepłomierze lub podzielniki kosztów ogrzewania. Natomiast dla części wspólnych nieruchomości koszt ogrzewania należy rozliczać na podstawie ich powierzchni lub kubatury proporcjonalnie do powierzchni lub kubatury lokali.

Ustawodawca bierze jednak pod uwagę, że czasami montaż takich urządzeń jest technicznie niewykonalny i nieopłacalny. W takiej sytuacji koszt ogrzewania w mieszkaniu może być rozliczany w oparciu o jego powierzchnię lub kubaturę, a koszt przygotowania ciepłej wody użytkowej ustalany na podstawie liczby osób zamieszkałych w lokalu. Te rozwiązania nie są jednak zalecane ze względu na fakt, że nie motywują one do postaw i zachowań energooszczędnych. 

W związku z tym Prawo energetyczne konkretnie wskazuje, co należy wziąć pod uwagę podczas analizy technicznej i ekonomicznej, która ma wykazać, czy instalacja urządzeń pomiarowych jest wykonalna i opłacalna. W przypadku ciepłomierzy i podzielników kosztów ogrzewania trzeba ustalić, czy:

• z punktu widzenia technicznego istnieje możliwość wykorzystania tych przyrządów,
• potencjalna oszczędność energii na przestrzeni pięciu lat byłaby wyższa od kosztów zakupu, montażu i eksploatacji urządzeń pomiarowych,
• grzejniki w lokalach są wyposażone w zawory z głowicami termostatycznymi służące do regulacji ciepła,
• istnieje możliwość zmniejszenia strat ciepła za pomocą węzłów cieplnych, wynikających z jego transportu zewnętrzną instalacją,
• ilość ciepła dostarczanego do nieruchomości w ciągu ostatnich 12 miesięcy jest mniejsza niż 0,40 GJ na m3 ogrzewanej kubatury budynku lub 0,30 GJ na m3 przygotowanej ciepłej wody. Jeśli jest większa, właściciel lub zarządca budynku najpierw musi przeprowadzić audyt energetyczny, żeby ustalić, skąd bierze się tak wysoka energochłonność i ograniczyć zużycie ciepła.

Aby montaż ciepłomierzy lub podzielników kosztów ogrzewania był możliwy, wszystkie powyższe warunki powinny zostać spełnione. Następnie trzeba ustalić, czy instalacja centralnego ogrzewania pozwala na jednopunktowe przesyłanie ciepła do wszystkich grzejników znajdujących się w dalnym lokalu. Jeśli tak, istnieje możliwość wykorzystania ciepłomierzy. Jeśli nie, w grę wchodzą tylko podzielniki kosztów ogrzewania. 

Natomiast, aby montaż wodomierzy był wykonalny i opłacalny muszą zostać spełnione dwa pierwsze warunki. Mowa o technicznej możliwości zainstalowania tych urządzeń oraz o oszczędności energii.

Natomiast koszty stałe dostawy ciepła w przypadku:

• centralnego ogrzewania ustala się, wykorzystując proporcjonalny udział w powierzchni lub kubaturze lokali,
• ciepłej wody użytkowej wylicza się w oparciu o liczbę lokali w nieruchomości lub o ich powierzchnię.

Obowiązki właściciela lub zarządcy budynku

O metodzie rozliczenia całkowitych kosztów zakupu ciepła decyduje właściciel lub zarządca. Powinien dokonać tego tak, aby zmotywować mieszkańców do zachowań energooszczędnych przy jednoczesnym obciążeniu ich należnościami adekwatnymi do wykorzystanego przez nich ciepła. Zobowiązany jest przy tym do uwzględnienia współczynników wyrównawczych zużycia ciepła określanych indywidualnie dla każdego lokalu, w zależności od jego usytuowania w budynku. 

Metodę tę należy wprowadzić w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń, który powinien zostać udostępniony dla mieszkańców w terminie dwóch tygodni od dnia jego wprowadzenia. 

Zarządca lub właściciel nieruchomości jest zobowiązany bezpłatnie dostarczać użytkownikom lokali informację o:

• rozliczeniach kosztów zakupu ciepła – co najmniej raz w roku,
• zużyciu ciepła na podstawie urządzeń pomiarowych – raz w miesiącu.

To, jakie konkretnie informacje należy przekazywać w obu tych przypadkach, reguluje Rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach.

Obowiązki mieszkańców

Mieszkańcy powinni udostępnić swoje lokale zarządcy lub właścicielowi nieruchomości w celu:

• montażu, konserwacji i wymiany urządzeń pomiarowych,
• dokonywania na ich podstawie kontroli i odczytu wskazań niezbędnych do ustalenia należności za zużyte ciepło.

Jeśli użytkownicy lokali będą utrudniać dostęp do urządzeń lub będą podejmować próby zafałszowania pomiaru poprzez ingerencję w te przyrządy, właściciel lub zarządca ma prawo dochodzić od nich odszkodowania lub obciążyć ich szacowanymi kosztami ogrzewania:

“w wysokości nie wyższej niż iloczyn średniej wartości kosztów ogrzewania: 

a) m3 kubatury budynku wielolokalowego i kubatury lokalu użytkowanego albo 

b) m2 powierzchni budynku wielolokalowego i powierzchni lokalu użytkowanego.”