Obliczanie wysokości składek na fundusz remontowy oraz stopień samodzielności zarządu wspólnoty w podejmowaniu decyzji o pracach remontowych i ich rozliczaniu to dwie kwestie, do których w ubiegłym roku odniósł się Sąd Apelacyjny w Warszawie. Warto więc bliżej przyjrzeć się obu tym zagadnieniom.
W pierwszej części naszego artykułu przeczytasz o tym, czym jest fundusz remontowy oraz w jaki sposób powinien zostać powołany. Kliknij, aby przeczytać.
Jak obliczana jest wysokość miesięcznych składek na fundusz?
Zgodnie z art. 12 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali:
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Oznacza to, że wydatki wspólnoty, a więc także koszty związane z utrzymaniem części wspólnych, powinny być ponoszone proporcjonalnie do udziałów właścicieli mieszkań w stosunku do całej nieruchomości. Art. 3 dokładnie precyzuje, jak ten udział powinien zostać ustalony:
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia z dnia 6 lipca 2021 roku potwierdził, że obliczanie wysokości składki na fundusz remontowy w zależności od udziałów w nieruchomości jest jedynym zgodnym z prawem sposobem jej wyliczania. Oznacza to, że praktyka polegająca na ustalaniu jej wysokości na podstawie powierzchni użytkowej mieszkania, nie jest zgodna z przepisami Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ponieważ nie zawsze udziały w nieruchomości są ściśle powiązane z powierzchnią lokalu. Członkowie wspólnoty nie mogą przyjść w uchwale jakiegokolwiek innego sposobu ustalania wysokości składek niż ten, o którym mowa w Ustawie. Nie wchodzi więc w grę także ustalenie jednakowej składki dla każdego mieszkania.
Jak zarządzać funduszem remontowym?
Co ważne, nie tylko utworzenie funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej wymaga uchwały jej członków. Także inne, dalsze czynności podejmowane w ramach funduszu również przekraczają zakres zwykłego zarządu i wymagają formy uchwały. Sąd Apelacyjny w Warszawie podkreślił, we wspomnianym już wyroku, że członkowie wspólnot powinni mieć także bezpośredni wpływ na ustalenie wysokości składek na fundusz remontowy oraz na ustanowienie planu gospodarczego, w tym także remontowego, nieruchomości. Dotyczy to także dalszych kroków, już na etapie realizacji prac remontowych. Uchwały wymaga także decyzja o zleceniu prac budowlanych, wyborze wykonawcy, zaakceptowaniu kosztorysu oraz rozliczaniu prac. W swoim wyroku Sąd Apelacyjny w Warszawie powołał się na art. 22 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Warto jednak przypomnieć, że w polskim prawodawstwie nie istnieje termin fundusz remontowy, co oznacza, że wspólnota mieszkaniowa nie musi go tworzyć. W praktyce zaliczki na fundusz remontowy często są elementem zaliczki na pokrycie kosztów nieruchomości wspólnej. Natomiast jeśli wspólnota zdecyduje się na utworzenie funduszu remontowego, musi samodzielnie określić w uchwale zasady jego działania, które odpowiadać będą większości właścicielom lokali. Nie istnieje bowiem ustawa, która odgórnie regulowałaby sposób jego funkcjonowania.
