Wspólnota mieszkaniowa może zaciągnąć kredyt, co zwykle ma miejsce w obliczu planowanych inwestycji dotyczących części wspólnych nieruchomości. Nie zawsze bowiem, szczególnie w przypadku większych prac, środki zgromadzone w funduszu remontowym są wystarczające. Jaka jest odpowiedzialność poszczególnych członków za zobowiązania finansowe wspólnoty?
Decyzja o kredycie dla wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana – tak, w sposób dość ogólny i teoretyczny, do kwestii zobowiązań wspólnoty odnosi się Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Jednak już sam proces podejmowania decyzji o zaciągnięciu kredytu jest dość złożony, ponieważ jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Oznacza to, że wspólnota, do której należą właściciele wszystkich lokali znajdujących się w obrębie nieruchomości, podejmuje decyzję o zobowiązaniu w formie uchwały, zwykle większością głosów (jeden właściciel = jeden głos) lub wielkością udziałów w nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji do przyjęcia uchwały nie jest potrzebna jednomyślność (wyjątkiem są małe wspólnoty liczące do trzech lokali). Członek, który nie wyraził zgody na kredyt, może odwołać się od decyzji wspólnoty do sądu. Jeśli jednak ten nie uchyli przyjętej uchwały, choćby ze względu na stan budynku wymagający remontu, osoba ta musi się dostosować do woli pozostałych.
Odpowiedzialność za długi wspólnoty
Kwestia odpowiedzialności za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej może budzić kontrowersje wśród jej członków. Wspomniana bowiem już Ustawa o własności lokali mówi: za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Oznacza to, że każdy członek, bez względu na to, czy był za czy przeciw uchwale, odpowiada za zobowiązanie wspólnoty proporcjonalnie do udziału jego lokalu w nieruchomości. Jest on obliczany na podstawie metrażu całej nieruchomości i konkretnego lokalu – porównuje się powierzchnię użytkową wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Jeśli dany lokal ma więcej niż jednego właściciela, osoby te odpowiadają za zobowiązania wspólnoty proporcjonalnie do swojego udziału.
Kwestie sporne
Warto dodać, że jeszcze przed 2007 rokiem, a konkretnie przed Uchwałą składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 roku (III CZP 65/07), powyższe regulacje nie zawsze były jasne i oczywiste w zastosowaniu. Możliwość zaciągania zobowiązań finansowych przez wspólnoty i zakres odpowiedzialności ich członków wywoływała spory nie tylko wśród właścicieli lokali, ale również wśród prawników. Ustawa o własności lokali w wielu kwestiach jest nieprecyzyjna, ale wspomniana wcześniej uchwała z 2007 roku i późniejsze orzeczenia rozwiały większość wątpliwości. Warte uwagi jest więc na przykład Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 21 października 2016 r. I ACa 722/16 Charakter odpowiedzialności członków wspólnoty za zobowiązania wspólnoty.
