Kiedy kilka osób dzieli prawo własności do mieszkania czy domu – a więc zachodzi między nimi stosunek współwłasności – zarządzanie nieruchomością może sprawiać wiele problemów. Wyjściem z sytuacji jest wtedy wniosek o zniesienie współwłasności – a więc zerwanie stosunku, w ramach którego wszyscy współwłaściciele mają równe prawa do nieruchomości. Można do niego doprowadzić na dwa sposoby – porozumiewając się między sobą i zawierając odpowiednią umowę pisemną przed notariuszem albo występując o wydanie stosownego postanowienia przez sąd.
Współwłasność łączna a ułamkowa
W polskim prawie istnieją zapisy o dwóch rodzajach współwłasności. Pierwszy to współwłasność łączna, taka jak małżeńska współwłasność ustawowa, w przypadku której nie ustala się wysokości udziałów poszczególnych współwłaścicieli. Współwłasność ułamkowa określa z kolei konkretny zakres współudziału poszczególnych współwłaścicieli w nieruchomości, ale bez fizycznego jego wyróżnienia. Oznacza to, iż każdy ze współwłaścicieli, niezależnie od wysokości udziałów, ma takie samo prawo do każdego metra danej nieruchomości. Potencjalnie może prowadzić to do wielu utrudnień w zarządzaniu nią. O ile bowiem do dokonania czynności mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu i związanych z bieżącą eksploatacją potrzebna jest tylko zgoda większości współwłaścicieli, o tyle w przypadku tych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, zgodę na daną czynność muszą wyrazić wszyscy.
Kiedy wnieść o zniesienie współwłasności?
Jeśli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w kwestii określonej czynności, warto rozważyć zniesienie współwłasności, a więc zerwanie stosunku prawnego, w ramach którego wszyscy właściciele mają równe prawo do każdego metra nieruchomości. W przypadku czynności związanych z bieżącą eksploatacją do zniesienia współwłasności wystarczy wniosek jednego ze współwłaścicieli, niezależnie od wysokości jego udziałów (art. 211 Kodeksu Cywilnego). W przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu o zniesienie współwłasności mogą wnieść podmioty, których wspólne udziały w nieruchomości przekraczają 50 proc.
Co określamy mianem czynności wykraczającej poza zakres zwykłego zarządzania nieruchomością? Ustawodawca nie ustalił w tej kwestii jasnych kryteriów i pozostawił sądom sporą swobodę w jej interpretacji. Z praktyki sądowej wynika jednak, że może być to między innymi: zabudowa nieruchomości, przekazanie nieruchomości wspólnej do użytkowania osobie trzeciej czy ustanowienie służebności, a więc umożliwienie korzystania z niej w określonym zakresie.
Zniesienie współwłasności przez podział fizyczny – możliwe czy nie?
Istnieją trzy formy zniesienia współwłasności – przez podział fizyczny nieruchomości, jej sprzedaż lub przeniesienie wyłącznego prawa do własności na jednego ze współwłaścicieli, który następnie spłaca wartość udziałów pozostałych współwłaścicieli.
Podstawowym sposobem zniesienia współwłasności jest podział fizyczny nieruchomości. Budynki dzieli się pionowo lub poziomo. W pierwszym przypadku działka i budynek wyodrębnione zostają jedną pionową linią w taki sposób, aby powstały co najmniej dwie samodzielne działki i dwa niezależne, chociaż postawione na jednym fundamencie nieruchomości połączone jedną ścianą – tak zwane „bliźniaki” czy „szeregówki”. Może to być ściana, która już istnieje albo została zbudowana właśnie w tym celu. Podstawowy warunek? Musi przebiegać przez wszystkie kondygnacje. Jeśli podział pionowy nie jest możliwy, stosuje się podział poziomy – wyodrębnia się w budynku samodzielne lokale, z których każdy jest wyłączną własnością swojego właściciela. Działka pod budynkiem pozostaje współwłasnością lokatorów.
Warto przy tym pamiętać, że nie każdą współwłasność można znieść przez podział fizyczny – mowa tu między innymi o współwłasności przymusowej. Powstaje ona często w ramach wspólnoty mieszkaniowej, kiedy pewne części budynku nie są przeznaczone do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Istnieje też prawdopodobieństwo, że zniesienia współwłasności nie przewiduje plan zagospodarowania gminy albo też metraż nieruchomości jest zbyt mały, aby każdy ze współwłaścicieli otrzymał część odpowiadającą jego udziałowi. Należy więc najpierw upewnić się, że fizyczny podział nieruchomości jest w ogóle możliwy.
Kiedy udać się do notariusza
Jeśli nieruchomości nie da się fizycznie podzielić z przyczyn obiektywnych, współwłaściciele mogą zgodzić się na to, aby jeden z nich pozostał na nieruchomości i spłacał wartość udziałów pozostałych współwłaścicieli. Wpłaty mogą być dokonywane w systemie ratalnym, ważne jednak, aby ostateczny termin spłaty współwłaścicieli nie przekroczył 10 lat. W ten sposób jeden ze współwłaścicieli gwarantuje sobie wyłączne prawo do własności danej nieruchomości.
Wszelkie tego typu zmiany w akcie własności – w tym także podział fizyczny (poziomy lub pionowy) i podział cywilny (sprzedaż) nieruchomości – powinny zostać dokonane u notariusza. Tylko wtedy sąd wieczystoksięgowy wprowadzi zmiany w księdze wieczystej. W akcie notarialnym notariusz dokładnie spisze wspólne ustalenia wszystkich współwłaścicieli oraz zasady ich wzajemnych rozliczeń. W razie potrzeby założy też nowo powstałym w wyniku podziału nieruchomościom księgi wieczyste lub wpisze nowych właścicieli do dotychczasowych.
Kiedy wnieść o zniesienie współwłasności do sądu
O zniesienie współwłasności można też wnieść do sądu rejonowego, odpowiedniego dla lokalizacji danej nieruchomości. Postępowanie toczy się wtedy w tak zwanym trybie nieprocesowym. Wniosek musi uściślać, jaka nieruchomość ma podlegać podziałowi i zawierać dowody prawa do własności. Jeśli sądowi zostanie dostarczona odpowiednia dokumentacja i strony są w stanie osiągnąć kompromis, decyzja o podziale nieruchomości – fizycznym, cywilnym (sprzedaży) lub przeniesieniu wyłącznego prawa do własności na jednego ze współwłaścicieli – może zapaść już na pierwszym posiedzeniu.
Kiedy wnieść o zawezwanie do rozprawy ugodowej
Jeśli współwłaściciele nie mogą się ze sobą porozumieć, sąd może jednak orzec o zniesieniu współwłasności przez sprzedaż na drodze licytacji. Z tego powodu znacznie korzystniejszym dla każdej ze skonfliktowanych stron rozwiązaniem jest złożenie wniosku o zawezwanie do rozprawy ugodowej, które wiąże się z o wiele niższymi kosztami opłat sądowych. Wniosek o zniesienie współwłasności to wydatek rzędu 1000 złotych, a jeśli zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, czyli podpiszą go wszyscy właściciele – 300 zł. Za zawezwanie do rozprawy ugodowej zapłacimy natomiast zaledwie 40 złotych. Co ważne, wybierając ten tryb postępowania, nic nie tracimy – w razie konieczności zawsze można w jego ramach dokonać zniesienia współwłasności.
