Na co dzień wspólnoty mieszkaniowe zwykle odnoszą się w uchwałach do bieżących spraw związanych z zarządzaniem nieruchomością. Czasami jednak przyjmują w ten sposób również dokumenty regulujące zasady funkcjonowania członków we wspólnocie. Wśród z nich znajduje się m.in. statut. Czym jest, co zawiera i na jakiej podstawie powinien zostać formułowany?

Czym jest statut wspólnoty mieszkaniowej?

Dokument ten zawiera zbiór zasad, które regulują zarządzanie nieruchomością i funkcjonowanie jej mieszkańców we wspólnocie. Statut powstaje na drodze uchwały przyjmowanej przez właścicieli lokali. W przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych do jego ustanowienia wymagana jest zgoda większości członków. Natomiast jeśli mowa o małych wspólnotach, tutaj występowanie statutu jest rzadkością. Jednak, czysto teoretycznie, w tym przypadku konieczna do jego ustanowienia byłaby jednomyślność wszystkich właścicieli mieszkań.

Podstawa prawna statutu wspólnoty mieszkaniowej

Należy wiedzieć, że przyjmowanie statutów nie jest wymagane przez prawo i dotyczy to zarówno małych, jak i dużych wspólnot. Żadna polska ustawa, w tym Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, nie przewiduje takiej konieczności. Przepisy nie regulują więc, co konkretnie powinno znaleźć się w statucie. Nie oznacza to jednak, że panuje w tym zakresie pełna dowolność. 

Postanowienia zawarte w statucie nie mogą być sprzeczne z polskim prawem, ponieważ kodeks cywilny, ustawa o własności lokali czy jakakolwiek inna ustawa są w stosunku do niego nadrzędne. W praktyce więc zapisy statutu wspólnoty mieszkaniowej, które zmieniałyby lub unieważniały powszechnie obowiązujące przepisy prawa, są nieważne.

Co ciekawe, statut nie jest zbiorem zasad, głównym i nadrzędnym w stosunku do innych, dalszych postanowień przyjmowanych przez wspólnotę. Jest uchwałą o dokładnie takiej samej mocy jak wszystkie później podejmowane uchwały. Oznacza to, że postanowienia statutu można w każdej chwili zmienić, za pomocą kolejnych uchwał. 

Co zawiera statut wspólnoty mieszkaniowej?

Status, zgodny z prawem i poprawnie sformułowany, powinien odnosić się bezpośrednio do obowiązujących przepisów, przede wszystkim do Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Warto więc, aby skrótowo przedstawiał najważniejsze punkty tej ustawy, w sposób przystępny i zrozumiały dla każdego członka wspólnoty. Jednak z drugiej strony, warto sprecyzować te punkty, odwołując się w nich bezpośrednio do specyfiki konkretnej wspólnoty i nieruchomości. To spowoduje, że dokument będzie przydatny dla mieszkańców, nie będzie stanowił tylko skrótu czy podsumowania ustawy o własności lokali. 

Zwykle statuty wspólnot mieszkaniowych zawierają m.in. 

• zapisy dotyczące praw i obowiązków właścicieli nieruchomości, postanowień związanych z zarządzaniem nieruchomością, zasad funkcjonowania walnych zebrań wspólnoty i sposobu podejmowania uchwał, 
• krótkie podsumowanie, czym jest wspólnota mieszkaniowa i zarząd wspólnoty, co przynależy do lokalu, a co do nieruchomości wspólnej, co składa się na koszty nieruchomości wspólnej,
• inne zapisy, zgodne z obowiązującym prawem, które z punktu widzenia członków konkretnej wspólnoty są na tyle ważne, że powinny znaleźć się w statucie.