Kto jest odpowiedzialny za remont balkonu w bloku? Właściciel lokalu, do którego należy balkon, czy wspólnota mieszkaniowa? Na jakie prace właściciel mieszkania musi uzyskać zgodę wspólnoty, a na jakie nie? Odpowiedzi na te pytania nie zawsze są oczywiste.

Odpowiedzialność za remont balkonu

Przepisy prawa nie określają precyzyjnie zakresu odpowiedzialności, w tym finansowej, dotyczącej remontu balkonów w nieruchomościach wspólnych. Wątpliwości budzić może przede wszystkim kwestia remontu balkonów, które przynależą do konkretnych lokali. Z jednej strony są one częścią składową mieszkań, z drugiej jednak przynależą do nieruchomości wspólnej oraz są ważnym elementem konstrukcji i elewacji budynku. Zagadnieniem odpowiedzialności w tym zakresie niejednokrotnie zajmowały się polskie sądy, w tym Sąd Najwyższy, Naczelny Sąd Administracyjny i sądy apelacyjne.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 marca 2017 r. uznał, że prawo własności przysługujące właścicielowi lokalu obejmuje wierzchnią warstwę wykończeniową tarasu lub balkonu, czyli posadzkę, oraz przestrzeń wykorzystywaną do zaspokajania wyłącznie jego potrzeb mieszkaniowych. W tym zakresie, zgodnie z Ustawą o własności lokali, ma on obowiązek utrzymać balkon w należytym stanie. Zwykle oznacza to, że właściciel lokalu jest odpowiedzialny m.in. za ściany wewnętrzne, posadzkę i za ewentualną aranżację, np. kupno mebli czy wywieszenie doniczek z kwiatami. Natomiast za wszystkie elementy konstrukcji balkonu, które na stałe są połączone z budynkiem, odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Dotyczy to m.in. zadaszeń, balustrad czy elewacji. Podobnie wyglądają wyroki innych sądów, np. łódzki Sąd Apelacyjny w dniu 12 sierpnia 2015 r. ogłosił, że ocieplanie balkonów jest obowiązkiem wspólnoty.

Natomiast Sąd Apelacyjny w Gdańsku w swoim wyroku z dnia 20 grudnia 2013 r. uznał, że to wspólnoty mieszkaniowe w swoich uchwałach powinny dokładnie określać, które elementy balkonów w przypadku remontu podlegają wspólnemu finansowaniu, a które nie. Oznacza to, że kwestia ta powinna zostać ustalona na poziomie konkretnych wspólnot mieszkaniowych.

Zgoda na remont balkonu

Fakt, że za część prac remontowych odpowiedzialny jest właściciel lokalu, nie oznacza, że ma w tym zakresie pełną dowolność. Wszystkie zmiany, które mogą mieć trwały wpływ na wygląd budynku, wymagają uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej. Zwykle dotyczy to m.in. przemalowania balustrady i ścian wewnętrznych oraz zamontowania krat na balkonie. Wątpliwości wzbudzać może kwestia zabudowy. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 23 października 2015 r. ogłosił, że zgoda na zabudowę tarasu lub balkonu jest konieczna tylko wtedy, gdy dostęp do niego ma większa liczba mieszkańców niż tylko właściciel lokalu. W praktyce jednak zależy to od indywidualnego przypadku. Zwykle, jeśli zabudowa tarasu ingeruje w konstrukcję balkonu, taka zgoda jest konieczna. Inaczej sprawa może wyglądać w przypadku lekkich, przesuwnych paneli plexi. 

Najlepiej więc każdą zmianę, która może jakkolwiek wpływać na wygląd budynku, konsultować wcześniej ze wspólnotą. Należy pamiętać, że kwestia przeprowadzania prac remontowych na balkonach jest bardzo złożona. Zdarza się, że na tym tle dochodzi do nieporozumień. Nie zawsze mieszkańcy lokali chcą przeprowadzenia generalnego remontu balkonów przez wspólnotę, szczególnie gdy wcześniej zainwestowali w ich aranżację, np. w położenie posadzki czy w zamontowanie zabudowy. Warto więc wszystkie takie przypadki rozpatrywać indywidualnie.