Często można spotkać się z opinią, że kredyt hipoteczny skutecznie ogranicza możliwość dysponowania własnym mieszkaniem. Nie jest to prawdą. Należy jednak dokładnie poznać procedurę sprzedaży mieszkania z kredytem, aby uniknąć problemów i niepotrzebnych kosztów. Pamiętajmy, że rynek nieruchomości i finansów dynamicznie reaguje na potrzeby konsumentów, więc sprzedaż skredytowanego lokalu nie jest już dzisiaj niczym nadzwyczajnym.

Zaświadczenie o zadłużeniu

Sprzedaż mieszkania z hipoteką powinniśmy rozpocząć od wizyty w banku, który udzielił nam pożyczki na jego zakup. Poprośmy o zaświadczenie zawierające informację na temat aktualnego zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego wraz z odsetkami. W ten sposób dowiemy się, ile zarobimy na sprzedaży naszego mieszkania po jego spłaceniu. Wysokość zobowiązania wobec banku będzie też istotna dla potencjalnego nabywcy naszego lokalu. Zwróćmy uwagę na to, aby dokument wystawiony przez bank zawierał jego zgodę na jednorazową spłatę całości zadłużenia. Powinniśmy także otrzymać zapewnienie, że  po spłaceniu kredytu niezwłocznie wykreśli odpowiednie zapisy z hipoteki mieszkania. Oczywiście, zaświadczenie musi również zawierać numer konta, aby kupujący wiedział, na jaki rachunek bankowy dokonać przelewu. Każdy, kto zastanawia się, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym, powinien także wiedzieć, że większość banków pobiera opłatę za sporządzenie takiego dokumentu. Nie są to jednak duże kwoty i zwykle nie przekraczają kilkudziesięciu złotych.

Oferta sprzedaży nieruchomości

Kolejny krok to opublikowanie ogłoszenia z informacją o tym, że chcemy sprzedać mieszkanie. Możemy w tym celu skorzystać z usług biura nieruchomości (posiadają one swoją własną bazę lokali przeznaczonych do sprzedaży i wynajmu) lub samodzielnie zamieścić ogłoszenie w prasie czy Internecie. Jeśli decydujemy się na publikację oferty w Internecie, to warto poświęcić trochę czasu na przygotowanie atrakcyjnego tekstu i wykonanie zdjęć dobrej jakości, które wyeksponują zalety lokalu. Bez względu na to, gdzie umieszczamy ogłoszenie, pamiętajmy, aby zaznaczyć, że dotyczy ono sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym. Kiedy znajdziemy już nabywcę, sprzedaż lokalu z kredytem może przebiegać na dwa sposoby. Wszystko zależy od tego, w jaki sposób nabywca chce sfinansować zakup mieszkania. Jeśli nowy właściciel będzie chciał wziąć kredyt hipoteczny, to całość przebiega standardowo, w oparciu o umowę notarialną. W tym dokumencie należy dokładnie opisać czynności dotyczące uregulowania obecnego zadłużenia ciążącego na lokalu. Wspomniane powyżej zaświadczenie przekazujemy kupującemu, który składa je w swoim banku. Na tej podstawie następuje przelew odpowiedniej kwoty na spłatę kredytu, a nadwyżkę pieniędzy przekazuje na wskazany przez nas rachunek bankowy. Jeśli sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym przebiegnie prawidłowo, to nasz bank wyda zaświadczenie o uregulowaniu zadłużenia. Następnie składamy wniosek do wydziału ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym, który prowadzi rejestr dotyczący naszego mieszkania. We wniosku występujemy o usunięcie odpowiednich wpisów z księgi (odnoszących się do własności naszej i banku) i wpisanie danych nowego właściciela nieruchomości. Natomiast jeśli kupujący nie potrzebuje kredytu, to sprzedaż przebiega łatwiej. W obecności notariusza sporządzona zostaje umowa przedwstępna. Nabywca lokalu wpłaca na wskazane konto kwotę wynikającą z zaświadczenia wystawionego przez nasz bank, a resztę pieniędzy przekazuje sprzedającemu. Na tej podstawie otrzymujemy zgodę na wykreślenie wpisu hipoteki z księgi i możemy wystąpić do sądu z wnioskiem o zmianę właściciela mieszkania. W przypadku transakcji gotówkowej nabywca może także przekazać nam całą kwotę, formalnie nazywaną zadatkiem, a my zobowiązujemy się w umowie do spłacenia hipoteki. Jeśli nie dopełnimy tego we wskazanym terminie, to narażamy się na konieczność zwrotu podwójnej kwoty zadatku.

Przewalutowanie kredytu

Jeśli zastanawiamy się, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym, to powinniśmy pamiętać jeszcze o kilku ważnych kwestiach. Jeśli kredyt na mieszkanie był zaciągnięty w obcej walucie, to bank, zezwalając na jego jednorazową i przedterminową spłatę, zazwyczaj dokonuje jego przewalutowania. To bardzo istotne, ponieważ najczęściej będzie to oznaczać dużą różnicę w wysokości kwoty, którą musimy oddać bankowi. Dysproporcja będzie znacząca, jeśli do tej pory kredyt spłacaliśmy w walucie, w której został zaciągnięty. Decydując się na sprzedaż mieszkania z hipoteką, a tym samym przedterminową spłatę kredytu, warto więc zasięgnąć porady u doradcy finansowego. Po analizie sytuacji na rynkach finansowych może on wskazać odpowiedni termin dokonania takiej transakcji. Odpowiedni, czyli taki, w którym kurs danej waluty będzie korzystniejszy względem złotówki, a tym samym kwota zadłużenia będzie niższa. Należy także pamiętać, że przewalutowanie kredytu regulowane jest zasadami ogólnymi wynikającymi z zawartej umowy oraz z regulaminów wewnętrznych banku. Stosowany przy przewalutowaniu kurs jest tożsamy z tym, który obowiązuje w dniu spłaty zadłużenia. Na koniec warto wspomnieć, że osoba kupująca nasze mieszkanie, chcąc zaciągnąć w tym celu kredyt hipoteczny, ma pełną dowolność w wyborze banku. Kupno mieszkania obciążonego hipoteką nie wiąże się więc z koniecznością kredytowania zakupu w banku, który udzielił na nie kredytu sprzedającemu. Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie jest rzeczą trudną, a jak widać przy zastosowaniu odpowiedniej procedury, nie sprawia większych problemów. Wynika to między innymi z tego, że obecnie większość lokali jest kupowana na kredyt, a instytucje finansowe dostosowują się do wymagań rynku. Dzisiaj nikogo już nie dziwi fakt, że kredytobiorca może się rozmyślić po kilku miesiącach od zaciągnięcia kredytu i będzie chciał sprzedać mieszkanie.