Na etapie odbioru lokalu często nie jesteśmy w stanie dostrzec wielu defektów budowy i stajemy się ich świadomi dopiero z czasem. Co zrobić, kiedy jest jasne, że odpowiedzialność za nie spoczywa po stronie dewelopera? I kiedy możemy uznać, że usterka rzeczywiście powstała z jego winy?
Rękojmia nieruchomości
Polskie prawo chroni interesy właścicieli nowo zakupionych mieszkań i domów za pomocą tak zwanej rękojmi za wady fizyczne. Jeśli nieruchomość została oddana w stanie niekompletnym, nie ma właściwości, o których zapewniał deweloper albo posiada usterki, które obniżają jej wartość, sprzedający jest bezwzględnie zobowiązany ponieść za nie odpowiedzialność (art. 556-576 Kodeksu Cywilnego). Brak odpowietrzenia pionu kanalizacyjnego, uszkodzenia konstrukcji, przeciekający komin, odpadająca, popękana dachówka – wszystkie tego typu defekty kwalifikują się jako wady budowy.
Rękojmia obowiązuje bez względu na zapisy w umowie pomiędzy kupującym i sprzedającym – można ją ograniczyć lub wyłączyć rzadko i jedynie w ściśle określonych przypadkach. Ponadto w świetle prawa deweloper nie może odsyłać kupującego do podwykonawcy czy producenta materiału, a w razie nieuznania reklamacji musi poinformować go o tym na piśmie wraz z uzasadnieniem.
Kiedy można skorzystać z rękojmi
Warto pamiętać, że do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne uprawniony jest jedynie ten, kto nabył nieruchomość na rynku pierwotnym. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy uprawnienia te zostały przeniesione na kolejnego kupującego w umowie sprzedaży bądź osobnej umowie ze sprzedającym. Jeśli formalności takie nie zostały jednak dopełnione, nabywca nieruchomości na rynku wtórnym może dochodzić roszczeń jedynie od sprzedającego.
Ponadto od tego, czy prawo kupującego mieszkanie do rękojmi zostanie uznane, zależy kilka czynników. W przypadku wad całości budynku właściciel nieruchomości może dochodzić swoich praw z tytułu rękojmi przez 3 lata, a poszczególnych jego elementów – przez rok od momentu przekazania nieruchomości w faktyczne użytkowanie. Wyjątek? Kiedy wszystko wskazuje na to, że wada została przez dewelopera z rozmysłem ukryta i nie wynika z niewłaściwej eksploatacji. Wtedy termin zgłoszenia usterki wydłuża się do 10 lat. Najlepiej zawiadomić sprzedającego o defekcie listem poleconym lub za potwierdzeniem odbioru, aby mieć podstawę do roszczeń w razie ewentualnego postępowania sądowego.
Istotne jest też, aby w wyniku ekspertyzy potwierdzającej występowanie wady można było udowodnić, iż powstała ona przed odbiorem technicznym i jednoczesnym uzyskaniem prawa do dysponowania nieruchomością. Jeśli natomiast zaistniała już po nim, to z przyczyny, która występowała wcześniej, co wskazuje na zaniedbania przy wykonywaniu prac budowlanych lub wadliwość wykorzystanych materiałów.
Do możliwych roszczeń z tytułu rękojmi należą: eliminacja wady, obniżenie ceny, wymiana nieruchomości na wolną od wad oraz prawo do odstąpienia od umowy. Z dotychczasowego orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, iż w pierwszej kolejności mamy prawo domagać się usunięcia wady, natomiast inne opcje rozpatrywane są, kiedy wyczerpane zostaną możliwości naprawy wady.
Jeśli deweloper ociąga się z usunięciem usterek, można uciec się do tak zwanego wykonania zastępczego – pokryć koszty naprawy z własnej kieszeni, a następnie ubiegać się o ich zwrot.
Kiedy rękojmia nie ma zastosowania
Rękojmi nie można skorzystać w przypadku ewidentnych, widocznych gołym okiem wad, których kupujący musiał mieć świadomość przed podpisaniem umowy sprzedaży. Nie działa ona również, jeśli nabywca został bezpośrednio poinformowany o wadzie przez dewelopera i mimo tego zdecydował się na kupno nieruchomości.
Rękojmia a wspólnota mieszkaniowa
Jako właściciel lokalu mieszkalnego w nieruchomości wspólnej, którego łączy z deweloperem stosunek prawny, to ty posiadasz uprawnienia do tego, aby zgłosić deweloperowi wady budowy występujące w dzielonej z innymi lokatorami części budynku, na przykład zjeździe do garażu czy na dachu. Jako członek wspólnoty mieszkaniowej możesz jednak przenieść prawa z tytułu rękojmi na jej zarząd (tzw. cesja wierzytelności) albo udzielić mu w tym zakresie pełnomocnictwa (uchwała Sądu Najwyższego z 23 września 2004 r., sygn. akt III CZP 48/04). Wtedy, po podjęciu przez wspólnotę odpowiedniej uchwały, to na zarządzie będzie spoczywać odpowiedzialność za zgłaszanie wad deweloperowi i ustalenia dotyczące ich wyeliminowania, a także ewentualne dochodzenie roszczeń na drodze sądowej. Podjęcie uchwały jest niezbędne, ponieważ są to czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Cesja wierzytelności od jednego z właścicieli nadaje wspólnocie uprawnienia do wysunięcia roszczeń odszkodowawczych w takim zakresie, do jakiego jest uprawniony dokonujący cesji właściciel. Ustala się go na podstawie wysokości udziałów właściciela w nieruchomości wspólnej.
