Kim jest rzeczoznawca majątkowy? Czy wycena nieruchomości zawsze wygląda w ten sam sposób? Kiedy konieczne są szczegółowe operaty szacunkowe, a kiedy wycena może być bardziej ogólna? I wreszcie – kto może posiadać uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Na te pytania spróbujemy dzisiaj Państwu odpowiedzieć.
Kim jest rzeczoznawca?
Uprawnienia zawodowe, wymagane wykształcenie, obowiązki oraz prawa rzeczoznawcy majątkowego najpełniej określa Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 Nr 115 poz. 741). I tak uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy nadawane są przez Ministra Infrastruktury po zdaniu egzaminu przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną oraz po odbyciu rocznej praktyki. A rzeczoznawcą zostać może tylko osoba fizyczna, która posiada wykształcenie wyższe magisterskie oraz ukończyła studia podyplomowe z zakresu wyceny nieruchomości, chyba że blok ten wchodził w skład studiów magisterskich. Rzeczoznawca majątkowy zajmuje się szacowaniem, wyceną nieruchomości i choć może wydawać się, że czynność ta nie należy do skomplikowanych, to jednak tak jest. Wycena bowiem nie zawsze wygląda tak samo, a – jak definiuje ustawa w artykule 154 punkcie 1 – Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Jak wygląda wycena nieruchomości?
Jakie dane musi zebrać rzeczoznawca, zanim przystąpi do wyceny? Otóż okazuje się, że jest ich niemało. Dane powinny być zgromadzone poprzez analizę ksiąg wieczystych, katastrów nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrów zabytków, tabel i map taksacyjnych, planów miejscowych, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, pozwoleń na budowę, wykazów prowadzonych przez urzędy skarbowe, aktów notarialnych w przypadku spółdzielni mieszkaniowych, dokumentów będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, świadectw charakterystyki energetycznej budynku.
Wcale więc nie jest tak, że rzeczoznawca jedynie przychodzi do naszego domu lub mieszkania, robi ogląd i sporządza wycenę. Bardzo często ogląd nawet nie jest potrzebny, ale to już zależy od wyboru metody szacowania nieruchomości. A można jej dokonać poprzez podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe oraz mieszane. Najczęstszą metodą jest podejście porównawcze, możliwe do zastosowania, gdy znamy ceny lokali podobnych do lokali wycenianych. Łatwo tą metodą oszacować mieszkanie w mieście, ale trudno np. siedemnastowieczny dworek z rozległym parkiem. A na czym polega metoda porównawcza? Podejście to opiera się na rozpatrywaniu podobnych transakcji wolnorynkowych w te samej bądź podobnej okolicy i porównaniu ich z nieruchomością wycenianą. Porównanie to ma na celu skorygowanie różnic, stąd też konieczna jest wizja lokalna, bez której łatwo byłoby o błąd. Inną wartość posiada bowiem mieszkanie dopiero co odnowione i w wysokim standardzie, a inną – mieszkanie w tym samym bloku, ale niezadbane, ze starą instalacją itd. Po wizji natomiast następuje badanie rynku nieruchomości, a oprócz analizy transakcji ważne jest zwrócenie uwagi na preferencje potencjalnych nabywców nieruchomości. A kiedy wizja lokalna jest zbędna? Często nie dokonuje się jej, gdy wycena zlecana jest przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przekształcenia prawa lokatorskiego w prawo własnościowe. Dlaczego wizja lokalna nie jest potrzebna w tym wypadku? Otóż rzeczoznawca zna szacunkową wartość lokali, które znajdują się w bloku i to wystarczy. Jeżeli wyceniałby wartość również na podstawie wizji, to mieszkańcy, którzy zainwestowali najwięcej w modernizację i utrzymanie lokalu na wysokim poziomie, płaciliby najwięcej za przekształcenie. A taka sytuacja byłaby nie tylko niesprawiedliwa, ale wręcz absurdalna.
Prawa i obowiązki rzeczoznawcy majątkowego
Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi. Bardzo mocno podkreślany jest aspekt etyczny tego zawodu, czyli to aby wycena wykonywana była ze szczególną starannością i bezstronnością. Z tego też względu żaden rzeczoznawca nie może szacować nieruchomości własnej lub należącej do osób bliskich lub takich, z którymi pozostaje w zależności osobistej lub służbowej. Ponadto rzeczoznawca musi wykorzystywać uzyskane dane z zachowaniem zasady poufności, a żaden urząd nie może odmówić udostępnienia mu owych danych. Ważne jest również to, że każdy rzeczoznawca podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody, mogące wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności w zakresie szacowania nieruchomości oraz wyceny nieruchomości. Zawód ten jest zatem obciążony bardzo dużą odpowiedzialnością i wymaga od człowieka nienagannej struktury moralnej.
