Wraz ze zbliżającym się sezonem grzewczym warto przypomnieć sobie obowiązki zarządcy nieruchomości związane z ogrzewaniem w bloku. Ogrzewanie mieszkania w wielu przypadkach jest zależne bezpośrednio od zarządcy. To na nim spoczywa wiele obowiązków, które nie należą do mieszkańców czy dostawców energii cieplnej.

Mieszkańcy nie są stroną

Wbrew powszechnemu przekonaniu to nie poszczególni mieszkańcy są stronami umowy o dostarczanie ciepła do danego lokalu mieszkalnego w bloku. Ogrzewanie mieszkania jest możliwe dzięki temu, że zarządca budynku, wspólnota mieszkaniowa czy spółdzielnia zawarli umowę z dostawcą ciepła. Umowa taka ma charakter cywilnoprawny i jest umową sprzedaży. Znajdują się w niej informacje o tym, jaka ilość ciepła zostanie zakupiona na potrzeby ogrzewania budynku w danym sezonie grzewczym. Umowa zawiera także zapisy związane z sytuacją, w której dostawca energii cieplnej nie wywiązuje się ze swoich obowiązków lub dostarczana energia nie utrzymuje określonych parametrów jakościowych. Wtedy odbiorcom przysługują obniżki cen na dany okres świadczenia usługi. Mówi o tym między innymi artykuł 45a Ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 roku Prawo energetyczne (Dz.U. 1997 Nr 54 poz. 348).

Obowiązki zarządcy nieruchomości

Zarządca nieruchomości, będąc stroną umowy z dostawcą ciepła zgodnie z Prawem energetycznym, ma obowiązek pobierania opłaty za ogrzewanie mieszkania w takiej wysokości, „aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu (…) ciepła”. Taką samą regułę stosuje się również w przypadku, gdy dany budynek ma własne ogrzewanie centralne i nie korzysta z miejskiej sieci ciepłowniczej, czyli w rozumieniu ustawy korzysta z własnego źródła cieplnego.

Ponadto ustawodawca nakłada na zarządcę budynku obowiązek prawidłowego rozliczenia z podziałem na poszczególne mieszkania kosztów zakupu ciepła. Jeśli ciepło dostarczane do kilku budynków należących do danego zarządcy jest rozliczane za pośrednictwem jednego układu pomiarowo-rozliczeniowego, to zarządca jest zobowiązany do instalacji dodatkowych liczników, które umożliwią rejestrację ilości ciepła zużytego w każdym z budynków.

Zgodnie z ustawą rozliczenie kosztów zakupu ciepła z podziałem na poszczególne mieszkania wykonuje się przy pomocy ciepłomierzy, urządzeń wskaźnikowych („niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych”) oraz powierzchni lub kubatury mieszkań. Obowiązki zarządcy nieruchomości stanowią, że musi on dokonać wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła w taki sposób, aby „stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat (…) w sposób odpowiadający zużyciu ciepła”. Informacja o tym, w jaki sposób rozliczane będzie ogrzewanie centralne w bloku, musi być opublikowana w wewnętrznym regulaminie rozliczeń, który zarządca ma obwiązek przedstawić mieszkańcom przed upływem czternastu dni od dnia, w którym zaczął on obowiązywać. Ponadto ustawodawca w Prawie energetycznym zaznacza, że jeśli zarządca decyduje się na rozliczenia według urządzeń wskaźnikowych dla poszczególnych mieszkań, to regulamin powinien dopuszczać możliwość zamiennego obliczania kosztów ciepła według powierzchni lub kubatury danego lokalu.

Warto także pamiętać, że wszystkie wątpliwości co do wysokości opłat za ogrzewanie mieszkania należy zgłaszać nie do dostawcy ciepła, lecz do zarządcy nieruchomości bądź wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ jako mieszkańcy nie jesteśmy stroną umowy o dostarczanie energii cieplnej.

Od 20 lat zajmujemy się kompleksowym zarządzaniem nieruchomościami. Poznaj naszą ofertę!

Co to jest sezon grzewczy?

Pomimo stosowania wielu zaawansowanych rozwiązań decydujących o tym, kiedy ogrzewanie centralne jest włączane, każdego roku w wielu budynkach zdarzają się skargi na to, że dzieje się to zbyt późno. Jeśli zarządca nie chce włączyć ogrzewania, ponieważ twierdzi, że jest jeszcze zbyt ciepło na zewnątrz, to warto dowiedzieć się, co na ten temat mówi ustawodawca. Pojęcie „sezon grzewczy” zostało pośrednio zdefiniowane w Rozporządzeniu Ministra Gospodarki z dnia 15 stycznia 2007 roku w sprawie szczegółowych warunków funkcjonowania systemów ciepłowniczych (Dz.U. 2007 Nr 16 poz. 92), które jest aktem wykonawczym do wspomnianego powyżej Prawa energetycznego. W paragrafie drugim punkcie 20 czytamy, że sezon grzewczy to „okres, w którym warunki atmosferyczne powodują konieczność ciągłego dostarczania ciepła w celu ogrzewania obiektów”.

Jak widać nie jest to jednak precyzyjna odpowiedź na pytanie, kiedy zarządca ma obowiązek włączyć ogrzewanie w bloku. Należy dodatkowo podkreślić, że każdorazowe włączenie ogrzewania odbywa się po przekazaniu stosownego zgłoszenia przez zarządcę do dostawcy ciepła.

Punktem odniesienia dla zarządcy i obowiązków, które nakłada na niego ustawodawca, może być powołanie się przez mieszkańców na zapisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 Nr 75 poz. 690), które jest aktem wykonawczym do ustawy Prawo budowlane. W rozporządzeniu możemy znaleźć informację, jaką temperaturę należy zapewnić wewnątrz poszczególnych pomieszczeń w obiektach mieszkalnych i użytkowych w Polsce. W przypadku pomieszczeń takich jak pokoje mieszkalne, przedpokoje, kuchnie, biura czy sale posiedzeń temperatura nie może być niższa niż +20 stopni Celsjusza. Natomiast w przypadku łazienek, szatni, pływalni czy oddziałów położniczych musi to być minimum +24 stopnie. Zgodnie z powyższym, jeśli temperatura zmierzona w poszczególnych pomieszczeniach jest niższa, to powinien być to sygnał dla zarządcy, że należy włączyć ogrzewanie w bloku.

Należy więc pamiętać, że jeśli w naszym mieszkaniu jest zimno, a ogrzewanie centralne nie zostało jeszcze uruchomione, to powinniśmy skontaktować się nie z dostawcą ciepła, lecz zarządcą budynku, administracją lub wspólnotą mieszkaniową. Natomiast z firmą dostarczającą ciepło kontaktujemy się wtedy, gdy występuje awaria lub spadek jakości dostarczanej energii.

Obowiązkowa kontrola systemu ogrzewania

Podobnie jak w przypadku wielu innych elementów i instalacji także ogrzewanie centralne musi być poddawane okresowym kontrolom. Taki obowiązek nakłada na zarządcę Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414). Zgodnie z artykułem 62 punkt 1 podpunkt 1a zarządca musi co najmniej raz do roku kontrolować stan techniczny „elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu”. Właśnie do tych elementów wskazanych przez ustawodawcę zalicza się ogrzewanie w bloku, które może ulegać niszczeniu przez niewłaściwy skład chemiczny wody wprowadzanej do obiegu lub bardzo niskie temperatury na zewnątrz budynku.

Ogromna rola zarządcy w odpowiednim ogrzewaniu w bloku

Wszystkie powyższe informacje pozwalają stwierdzić, że zarządca nieruchomości odgrywa bardzo istotną rolę w kwestii właściwego funkcjonowania centralnego ogrzewania. Należy pamiętać, że zarządca jest pierwszą osobą, do której powinniśmy udać się w przypadku wątpliwości co do właściwego naliczania opłat za korzystanie energii cieplnej oraz wtedy, gdy jesteśmy zdania, że ogrzewanie w mieszkaniu powinno zostać już włączone. Z kolei przed organami kontroli zarządca odpowiada za właściwy stan techniczny instalacji grzewczej.