Gdy za oknami robi się chłodno i pojawia się pierwszy śnieg, zarządca budynku powinien być gotowy do wykonywania dodatkowych prac. Powszechnie wiadomo, że jest on zobowiązany do odśnieżania chodników i ciągów komunikacyjnych znajdujących się na podlegającym mu terenie. Ale trzeba wiedzieć, że zimowe obowiązki zarządcy to nie tylko odśnieżanie. Właściciel posesji i nieruchomości lub działający w jego imieniu zarządca musi wykonywać podczas zimy także szereg innych prac w trosce o bezpieczeństwo mieszkańców i użytkowników obiektów.

Bezpieczny chodnik to podstawa

Usuwanie lodu i śniegu z chodników otaczających nieruchomość lub stanowiących integralną część osiedla ma nie tylko względy praktyczne. Nie chodzi jedynie o umożliwienie swobodnego przemieszczania się mieszkańców, jest to także wymóg regulowany ustawowo. Jeśli zarządca nieruchomości nie zadba o oczyszczenie chodnika oraz dróg i innych pieszo-jezdnych ciągów komunikacyjnych podlegających mu, a w wyniku tego dojdzie do wypadku musi być świadomy, że będzie musiał wypłacić odszkodowanie osobom poszkodowanym. Jest to szczególnie ważne w przypadku nieruchomości, w których występuje duży przepływ ludności. W takich miejscach bardzo łatwo o pośliźnięcie się przechodnia na nieodśnieżonej albo śliskiej powierzchni chodnika. Bardzo ważne jest nie tylko odpowiednie usunięcie śniegu i lodu z chodnika czy schodów znajdujących się na zewnątrz zarządzanego obiektu. Dodatkowym zabezpieczeniem dla mieszkańców mogą być na przykład specjalne maty antypoślizgowe, które można położyć na schodach oraz w ich pobliżu.

Należy pamiętać również o tym, że przepisy regulują kwestię tego, czym możemy posypywać i polewać chodniki w celu usunięcia z nich lodu. Szczegółowy wykaz środków chemicznych oraz sposoby ich stosowania zawiera rozporządzenie w sprawie rodzajów i warunków stosowania środków, jakie mogą być używane na drogach publicznych oraz ulicach i placach (Dz.U. 2005 Nr 230 poz.1960). Rozporządzenie to stanowi załącznik do ustawy o ochronie przyrody. Zarządca musi przestrzegać tych wytycznych wykonując swoje zimowe obowiązki.

Od 20 lat zajmujemy się kompleksowym zarządzaniem nieruchomościami. Poznaj naszą ofertę!

Odśnieżanie nie kończy się na ogrodzeniu

Właściciel posesji, a tym samym także zarządca znajdującej się na niej nieruchomości muszą również dbać o bezpośrednie sąsiedztwo działki. Taki wymóg stawia przed nimi ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz.U. 1996 Nr 132 poz. 622). Problem w tym, że ustawodawca nie sprecyzował, co dokładnie oznacza sformułowanie mówiące o tym, że zarządca ma obowiązek sprzątania chodnika, który znajduje się „bezpośrednio przy granicy nieruchomości”. Można się więc zastanawiać czy chodnik oddzielony trawnikiem o szerokości jednego metra również musi być odśnieżany przez zarządcę czy nie. Trzeba jednak pamiętać, że za chodnik uznaje się także nieutwardzoną część drogi przeznaczoną dla ruchu pieszych. Natomiast są wyjątki od obowiązku sprzątania chodnika. Zarządca nie musi tego robić jeśli na chodniku dopuszczono płatny postój lub parkowanie pojazdów. Wtedy za uprzątnięcie chodnika odpowiada organ, do którego wpływają opłaty za parkowanie w danym miejscu czyli na przykład gmina. W takiej sytuacji również gmina odpowiada za ewentualne wypadki przechodniów wynikłe z nieodśnieżenia chodnika. Wyjątek uwalniający zarządcę od obowiązku odśnieżania stanowi również sytuacja, w której na chodniku zlokalizowano przystanek komunikacji zbiorowej. Wtedy za utrzymanie chodnika w czystości odpowiada przewoźnik, do którego należy przystanek.

Nie tylko odśnieżanie chodnika

Bardzo często nawet właściciel nieruchomości nie ma pojęcia o tym, że ciąży na nim obowiązek usuwania sopli, nawisów lodowych czy śniegu z dachu budynku. Nie jest to efekt niedawnych wypadków, także z udziałem ofiar śmiertelnych, które miały miejsce w wyniku zawalenia się przeciążonych dachów hal wystawienniczych czy supermarketów. Tę kwestię od dawna szczegółowo reguluje prawo budowlane w ustępie drugim artykułu 61 (Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414). Zgodnie z nim zimowe obowiązki zarządcy obejmują także zapewnienie bezpiecznego użytkowania budynku między innymi podczas występowania intensywnych opadów atmosferycznych oraz ich następstw. W związku z tym zarządca musi dbać także o usuwanie nadmiaru śniegu z dachu czy likwidację sopli i nawisów lodowych, które mogą zagrażać życiu i zdrowiu mieszkańców oraz przechodniów.

Nie każdy może odśnieżać dach

Obowiązkiem zarządcy jest zatrudnianie odpowiednio wykwalifikowanych osób. Chodzi tutaj nie tyle o prace związane z odśnieżaniem osiedla ile o dachy i wszelkie związane z nimi prace. Każda praca wykonywana na dachu, który nie jest z każdej strony osłonięty ścianą do wysokości co najmniej 150 centymetrów i znajduje się powyżej jednego metra nad poziomem gruntu jest pracą na wysokości zgodnie z paragrafem 105 rozporządzenia w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy (Dz.U.03.169.1650). W związku z tym wszyscy pracownicy zatrudniani przez zarządcę do odśnieżania dachów lub usuwania sopli muszą legitymować się ważnymi zaświadczeniami o braku przeciwwskazań zdrowotnych do pracy na wysokości oraz mieć za sobą odpowiednie szkolenia. Ponadto obowiązkiem zarządcy jest odpowiednie zabezpieczenie budynku i terenu wokół niego poprzez utworzenie strefy ochronnej na czas trwania prac na wysokości.

Obowiązek, o którym często się zapomina

Intensywne opady śniegu lub inne zjawiska meteorologiczne czy sejsmiczne powodują, że na zarządcy ciąży również obowiązek okresowej i doraźnej kontroli stanu technicznego nieruchomości. Terminy kontroli okresowych są uzależnione od rodzaju i przeznaczenia nieruchomości i są regulowane ustawowo. Jednak w razie wystąpienia ekstremalnych zjawisk pogodowych czy intensywnych opadów śniegu każdorazowo zarządca jest zobowiązany do doraźnej kontroli budynku, a w szczególności dachu. Ma to na celu sprawdzenie między innymi czy nie grozi nam katastrofa budowlana ze względu na znaczne przeciążenie dachu. Jednak takie kontrole muszą być szczegółowo ewidencjonowane w książce obiektu i przeprowadzane jedynie przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia (na przykład osoby uprawnione do kierowania budową).

Gdy zarządca nie chce odśnieżać

W przypadku gdy właściciel lub zarządca nieruchomości uchyla się od swoich zimowych obowiązków sprzątania chodników oraz innych ciągów komunikacyjnych znajdujących się na jego terenie musi się liczyć z konsekwencjami. Polskie prawo przewiduje, że w takiej sytuacji wójt, burmistrz lub prezydent miasta właściwy dla danej lokalizacji wyda nakaz wykonania obowiązku ciążącego na zarządcy. Gdy zarządca nie przystąpi to działania to będzie podlegać postępowaniu egzekucyjnemu zgodnie z ustawą o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. 1966 nr 24 poz. 151). Jej zapisy przewidują, że odpowiedni organ może zarządzić wykonanie zastępcze danych czynności i obciążyć zarządcę ich kosztami. Organ może również nałożyć na niesumiennego zarządcę grzywnę.

Zarządca musi kontrolować wentylację

Właściciel lub zarządca nieruchomości są również zobowiązani do wykonywania w regularnych odstępach czasu przeglądów instalacji wentylacyjnych. Jest to szczególnie ważne zimą. Chodzi w tym przypadku również o przewody spalinowe i dymowe jeśli występują w danym budynku. Przeglądów wymaga również instalacja gazowa. Artykuł 62 ustęp 1 punkt 5 prawa budowlanego reguluje szczegółowo kolejny obowiązek zarządcy, którym jest okresowe sprawdzanie stanu technicznego kotłów grzewczych, jeśli takowe znajdują się w budynku. Częstotliwość takich przeglądów jest uzależniona od mocy danego kotła, im większa moc tym przeglądy muszą być częstsze.

Paragraf 30 rozporządzenia w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz.U. 2006 Nr 80 poz. 563) nakłada na zarządcę obowiązek okresowego sprawdzania i czyszczenia instalacji kominowych czy spalinowych. Jeśli obiekt jest ogrzewany przy użyciu paliw stałych takich jak drewno czy węgiel to instalacja kominowa musi być czyszczona cztery razy w roku. W przypadku paliw ciekłych takich jak gaz czy olej opałowy zarządca musi czyścić kominy dwa razy w roku.