Po co wyceniać nieruchomość? W jakich sytuacjach musimy poznać szacunkową wartość nieruchomości? Wycena nieruchomości jest potrzebna wtedy, gdy sprzedajemy mieszkanie lub dom, chcemy zaciągnąć kredyt, ubezpieczyć nieruchomość, uzyskać odszkodowanie lub podzielić majątek. Wycenę nieruchomości przeprowadzają również co jakiś czas władze miasta i gminy, aby ustalić podatki lub czynsz za wynajęcie lokalu.
Wartość rynkowa nieruchomości
Podczas wyceny nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży lub w razie konieczności podziału majątku szacowana jest wartość rynkowa nieruchomości. Definicja tej wartości określona jest w przepisach. I tak wedle art. 151 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami:
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1.strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
2.upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Natomiast inną definicję odnajdziemy w prawie finansowym, a właściwie w art. 8 pkt 3 ustawy z 28 lipca 1993 o podatku od spadków i darowizn:
Wartość rynkową rzeczy i praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia powstania obowiązku podatkowego.
Najczęściej do ustalania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy posługuje się metodą porównawczą. Badany jest rynek nieruchomości w tej samej lub podobnej okolicy, a poprzez wizję lokalną ustalana jest przybliżona wartość nieruchomości. Kiedy znamy już tę wartość, to możemy rozpocząć proces sprzedaży nieruchomości. Przy podziale majątku jedna ze stron może natomiast zachować nieruchomość i spłacać część należną drugiej stronie, jeżeli otrzyma na to zgodę. Można również wspólnie sprzedać nieruchomość i podzielić się uzyskanymi z transakcji pieniędzmi.
Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego
Wycena nieruchomości konieczna jest również w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny. Bank, pożyczając nam setki tysięcy złotych, musi posiadać mocne zabezpieczenie. Taka wycena może być dokonana na dwa sposoby: zewnętrzny i wewnętrzny. Wycena zewnętrzna polega na tym, że bank zatrudnia licencjonowanego rzeczoznawcę, który szacuje wartość nieruchomości. Natomiast wycena wewnętrzna odbywa się poprzez pracowników banku. Może ona być dokonana po wizji lokalnej, na której pracownik wykonuje zdjęcia, a następnie analityk szacuje wartość, ale może być sporządzona również bez oglądania nieruchomości. W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego banki często przyjmują wartość przedstawianą przez dewelopera. Oszacowanie wartości nieruchomości może jednak odbywać się także poprzez analizę wewnętrznej bazy danych banku, gdzie zawarte są ceny transakcyjne w poszczególnych rejonach miasta.
Wycena nieruchomości do ubezpieczenia lub odszkodowania
Wycena nieruchomości jest niezbędna, gdy chcemy ubezpieczyć nasze mieszkanie lub dom lub w razie nieszczęśliwego wypadku – uzyskać pieniądze od ubezpieczyciela. Ta wycena odbywa się najczęściej poprzez wizję lokalną, w której uczestniczy przedstawiciel zakładu ubezpieczeń oraz właściciel nieruchomości. Na podstawie wyceny wyliczana jest kwota ubezpieczenia i składki. Musimy pamiętać o tym, aby nie zaniżać wartości swej nieruchomości, ponieważ tylko wtedy otrzymamy właściwe odszkodowanie. Najczęściej nieruchomość ubezpieczamy wraz z ruchomościami i w przypadku sprzętu RTV, AGD, mebli itd. ich wartość szacuje zazwyczaj sam ubezpieczający.
Wycena nieruchomości do ustalenia wysokości podatków i czynszu
Wycena nieruchomości jest również konieczna, by ustalić wysokość podatków lub czynszu za wynajem lub dzierżawę. Jeżeli osoba indywidualna lub jakaś firma wynajmuje nieruchomość, to wynajmujący powinien płacić czynsz odpowiedni do wartości nieruchomości. Tak samo jest w przypadku, gdy nieruchomość jest w posiadaniu miasta, gminy lub państwa. Często zdarza się, że dzierżawcy płacą bardzo niskie czynsze, ponieważ wycena nieruchomości odbyła się wiele lat temu. Sytuacja ta jednak zaczyna się zmieniać i miasta coraz częściej przeprowadzają powtórne wyceny nieruchomości, a czynsze wzrastają nawet o kilkaset procent. Oczywiście w tym przypadku nie może być mowy o szczegółowej wycenie wraz z wizją lokalną. Wycena odbywa się najczęściej poprzez analizę wartość nieruchomości podobnych, usytuowanej w tej samej okolicy lub podobnej. W przypadku każdej wyceny konieczna jest bezstronność rzeczoznawcy lub przedstawiciela danego przedsiębiorstwa, a jeżeli nie zgadzamy się z wyceną, to możemy powołać własnego rzeczoznawcę i porównać sporządzone operaty szacunkowe.
