Sprzedając nieruchomość lub starając się o kredyt hipoteczny zabezpieczony już posiadanym przez nas lokalem, stajemy przed problemem określenia ceny bądź wartości mieszkania. Nie jest czynność prosta i zazwyczaj trzeba skorzystać z pomocy fachowca. Jak obliczyć wartość mieszkania? Czy można to zrobić samodzielnie? Jakich błędów unikać obliczając wartość naszego mieszkania?
Czego unikać?
Istnieje kilka najczęściej popełnianych błędów podczas samodzielnego obliczania wartości mieszkania. Niestety zwykle skutkują one stratami lub problemem ze sprzedażą nawet atrakcyjnych lokali w centrach miast. Gdy zastanawiamy się, jak obliczyć wartość mieszkania najczęściej przychodzi nam na myśl zajrzenie do Internetu i próba wyszukania mieszkań podobnych do naszego, które ktoś wystawił na sprzedaż. Jest to jeden z największych błędów, jakie możemy popełnić. Mało kto pamięta bowiem o tym, że ceny lokali znajdujące się w internetowych ofertach nie są tak zwanymi cenami transakcyjnymi. Oznacza to, że mogą być nawet o jedną trzecią wyższe od tych, za które realnie zostały sprzedane dane nieruchomości.
Wartość mieszkania – dwie ceny, które mogą być pułapką
Z ceną transakcyjną i ofertową wiąże się także ważny szczegół, często przesądzający o powodzeniu szybkiej sprzedaży nieruchomości. Zwykle zakładamy, że kupujący będzie chciał się targować i do kwoty, którą chcemy uzyskać dodajemy kilka-kilkanaście tysięcy złotych. Tak powiększoną cenę ofertową zamieszczamy w ogłoszeniu o chęci sprzedaży lokalu. Co jednak zobaczy w Internecie osoba, która potencjalnie gotowa jest zapłacić tyle ile chcemy za nasze „m”? Najprawdopodobniej nie dotrze nawet do naszej oferty. Powód jest prosty. Większość portali z ogłoszeniami rynku nieruchomości podczas wyszukiwania ofert pyta użytkownika o maksymalną kwotę, jaką chce on przeznaczyć na zakup mieszkania. Jeśli więc w ogłoszeniu podamy kwotę z „zapasem”, który będziemy chcieli opuścić w drodze negocjacji, to potencjalny klient nie zobaczy naszego ogłoszenia, ponieważ cena ofertowa naszego lokalu będzie wyższa niż ta, którą naprawdę chcemy uzyskać.
Odszkodowanie nie równa się wartości mieszkania
Inną, dość nieadekwatną wskazówką, którą kierują się osoby chcące samodzielnie obliczyć wartość mieszkania, jest wysokość kwoty, którą może nam wypłacić ubezpieczyciel. W tym przypadku zapominamy, że ta kwota służy tylko i wyłącznie do naprawy zniszczeń, które obejmuje ubezpieczenie lub do odtworzenia całości naszej nieruchomości gdyby uległa ona zniszczeniu. Ma więc niewiele wspólnego z aktualną, rzeczywistą wartością lokalu. Na wartość mieszkania dość duży wpływ ma między innymi lokalizacja oraz infrastruktura dostępna w jego pobliżu. Jeśli mamy taką możliwość to możemy zasięgnąć opinii na temat aktualnych trendów na rynku mieszkaniowym u zaprzyjaźnionego agenta nieruchomości.
Najlepiej skorzystać z usług specjalisty
Natomiast jeśli staramy się na przykład o kredyt hipoteczny, którego zabezpieczeniem ma być posiadane przez nas mieszkanie, to nie wystarczy nam sama wiedza o tym, jak obliczyć wartość mieszkania. Banki wymagają od kredytobiorców tak zwanego operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Dokument ten szczegółowo opisuje nie tylko wartość nieruchomości, ale również to jak obliczono wartość mieszkania. Istnieją bowiem cztery metody, którymi dysponuje rzeczoznawca, pozwalające na wycenę mieszkania. Są to: podejście kosztowe, podejście porównawcze, podejście dochodowe lub mieszane. Podejście kosztowe oznacza przyjęcie założenia, że wartość mieszkania jest równa kosztom, które należy ponieść, aby je móc odtworzyć. Koszty te są oczywiście pomniejszone o wartość technicznego zużycia nieruchomości. Podejście kosztowe zawiera w sobie dwie metody obliczeń do wyboru: kosztów odtworzenia oraz kosztów zastąpienia. Ta pierwsza oznaczana kalkulację kosztów odtworzenia mieszkania przy użyciu dokładnie takich materiałów z jakich zostało zbudowane. Metoda kosztów zastąpienia oznacza, że wartość mieszkania jest obliczana na podstawie kosztów, które trzeba byłoby ponieść, aby odtworzyć daną nieruchomość z wykorzystaniem aktualnie używanych w budownictwie materiałów i rozwiązań technologicznych.
Rzeczoznawca również może porównywać
Druga metoda, którą rzeczoznawca majątkowy może wykorzystać, aby obliczyć wartość mieszkania to podejście porównawcze. W tym przypadku dokonuje się porównania cen nieruchomości podobnych do naszej. Podobnych, czyli na przykład znajdujących się w tej samej dzielnicy czy posiadających porównywalny metraż i standard wykończenia.
W podejściu porównawczym rzeczoznawca posługuje się jedną z trzech metod: porównywania parami, analizy statystycznej rynku lub korygowania ceny średniej. Do porównywania parami wybiera się taką nieruchomość, która została sprzedana i znana jest cena transakcyjna. Oczywiście musi do być nieruchomość posiadająca cechy podobne do nieruchomości wycenianej, znane muszą być także warunki transakcji. Z kolei, aby obliczyć wartość mieszkania korzystając z analizy statystycznej rynku rzeczoznawca stosuje ceny transakcyjne nieruchomości reprezentatywnych z obszaru danej gminy, które definiuje ustęp drugi artykułu 161 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741).
W przypadku stosowania metody korygowania ceny średniej wybiera się zwykle kilkanaście nieruchomości podobnych do tej wycenianej. Wartość mieszkania oblicza się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości będących przedmiotem porównania. Korekta dokonywana jest przy użyciu różnych współczynników odpowiadających różnicom pomiędzy cechami porównywanych nieruchomości.
Jak oszacować wartość mieszkania, które może przynosić dochody?
Wykorzystując wspomniane wcześniej podejście dochodowe rzeczoznawca zakłada, że cena, którą zapłaci nabywca nieruchomości będzie zależna od dochodu, który może on uzyskać z danego lokalu. To podejście jest wykorzystywane w przypadku mieszkań już przynoszących dochody na przykład poprzez wynajem lub takich, które mogą być
w przyszłości źródłem dochodu. Rzeczoznawca w takim przypadku musi dysponować informacjami na temat bieżącej ceny wynajmu lokalu lub wysokości dochodu, jaki mogłoby przynieść dane mieszkanie oraz podobne do niego nieruchomości. W tym podejściu do obliczania wartości mieszkania stosuje się jedną z dwóch metod: inwestycyjną lub metodę zysków. Pierwsza jest właściwa dla mieszkań zapewniających dochód lub mogących zapewnić dochód, którego źródłem jest czynsz lub dzierżawa, z zastrzeżeniem, że ich wysokość można poznać poprzez analizę trendów rynkowych. Jeśli nie jest to możliwe to rzeczoznawca korzysta z metody zysków. Wtedy wysokość dochodów przynoszonych przez mieszkanie jest odzwierciedleniem udziałów właściciela mieszkania w dochodach pochodzących z działalności prowadzonej na danym lokalu oraz na dochodach, które przynoszą podobne nieruchomości.
Inne przypadki
Jeśli wartość naszego mieszkania nie może być obliczona przy pomocy żadnego z wymienionych podejść to pozostaje jedynie podejście mieszane. Jest to rozwiązanie łączące (w zależności od potrzeb i cech konkretnej nieruchomości) różne warianty trzech pozostałych podejść wykorzystywanych przez rzeczoznawców. Podejście mieszane jest tworzone indywidualnie dla każdej nieruchomości, która tego wymaga.
Obliczać samodzielnie czy przy pomocy specjalisty?
Jak widać najwięcej zależy od celu w jakim chcemy obliczyć wartość mieszkania. Jeśli chcemy poznać wartość naszej nieruchomości, ponieważ musimy ją sprzedać to zwykle wystarcza własna, obiektywna ocena wartości lokalu. Jednak jeśli staramy się o kredyt hipoteczny lub inne produkty finansowe to konieczne będzie zatrudnienie rzeczoznawcy majątkowego, który przygotuje nam rzetelną, obiektywną i zgodną z przepisami prawa wycenę. Oczywiście operat szacunkowy może być także dodatkową zaletą mieszkania wystawianego na sprzedaż, ponieważ potencjalny kupujący będzie mógł wykorzystać go podczas starania się o kredyt hipoteczny w banku. Pamiętajmy, że dokument sporządzony przez rzeczoznawcę jest ważny przez 12 miesięcy od dnia, w którym został przygotowany.
