W natłoku codziennych spraw bardzo łatwo przeoczyć niektóre dokumenty, rachunki i faktury przychodzące pocztą. Również coraz częściej różne firmy przechodzą na elektroniczny system rozliczeń i zamiast faktur drukowanych przesyłają je drogą elektroniczną. Co się może stać jeśli zdarzy się nam zapomnieć zapłacić rachunek? Zarządca bądź wspólnota mieszkaniowa nie będą zadowoleni, ale czy mają prawo odciąć media?
Co wspólnota robi z nierzetelnymi właścicielami lokali?
Zarządca nieruchomości lub wspólnota mieszkaniowa w danym budynku mają kilka możliwości dochodzenia swoich należności. Pierwszą i najczęściej stosowaną jest zwykłe wezwanie do zapłaty zaległych zaliczek na poczet obsługi części wspólnej nieruchomości oraz należności za media. W sytuacji gdy nie przyniesie to oczekiwanego skutku, zarządca zgodnie z ustępem drugim artykułu 15 ustawy o własności lokali (Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388) może rozpocząć dochodzenie swoich należności na drodze tak zwanego postępowania upominawczego.
Postępowanie upominawcze jest regulowane przepisami kodeksu postępowania cywilnego. Celem takiej czynności jest dość szybkie uzyskanie przez wierzyciela tytułu egzekucyjnego. Taki tryb jest dobry jeśli dłużnik nie kwestionuje długu. Sąd rejonowy lub okręgowy rozpatruje sprawę na posiedzeniu niejawnym jedynie na podstawie treści pozwu, ponadto zasadność pozwu jest badana tylko pod kątem oczywistej bezzasadności roszczenia opisanej w punkcie pierwszym artykułu 499 kodeksu postępowania cywilnego. Rozpoznanie pozwu odbywa się bez wysłuchiwania pozwanego.
Posiadając nakaz zapłaty lub sądowy wyrok nakazujący zapłatę należności zarządca bądź wspólnota mogą zwrócić się do odpowiednich organów o nadanie takiemu dokumentowi klauzuli wykonalności. Czy to oznacza, że mają już prawo odciąć media? Na szczęście nie. Kolejny krok to zwrócenie się do komornika o egzekucję długu. Komornik wykorzystuje w tym celu majątek dłużnika. Dodatkowo jeśli właściciel lokalu sprytnie ukrywa swój majątek to wspólnota może wykorzystać prawo, które daje jej artykuł 16 ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim jeśli właściciel lokalu działa na szkodę wspólnoty lub innych właścicieli między innymi nie regulując swoich należności wobec wspólnoty długotrwale daje zarządowi możliwość procesowego żądania sprzedaży jego lokalu. W takim przypadku sprzedaż następuje w drodze licytacji. Postępowanie jest regulowane przepisami kodeksu postępowania cywilnego. Należy podkreślić, że jeśli lokal zostanie sprzedany to właścicielowi nie przysługuje prawo do lokalu zastępczego.
Czego wspólnocie nie wolno w stosunku do dłużników?
Po zapoznaniu się z wyżej wspomnianymi prawami wspólnot i zarządców może się wydawać, że ustawodawca zadbał jedynie o ich interesy. Tak jednak nie jest. Jeśli zapomniałeś zapłacić rachunek to powinieneś pamiętać, że prawo w pewnym stopniu chroni także nawet nierzetelnych właścicieli lokali. Otóż część wspólnot przygotowując i uchwalając niektóre zapisy regulaminów rozliczeń mediów działa na granicy prawa.
Chodzi tutaj o kwestię definiowania przez wspólnotę warunków, po wystąpieniu których może ona przerwać dostarczanie mediów do lokalu właściciela zalegającego z opłatami na rzecz wspólnoty. Zarządy wspólnot i niektórzy zarządcy posługują się w tym względzie przepisami ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz.U. 2001 Nr 72 poz. 747) oraz ustawy Prawo energetyczne (Dz.U. 1997 Nr 54 poz. 348). Jednak błędnie rozumieją zapisy tych dokumentów, bowiem nie są oni przedsiębiorcami w rozumieniu tych dwóch aktów polskiego prawodawstwa. Zatem czy wspólnoty mają prawo odciąć media? Co się stanie jeśli zapomniałeś zapłacić rachunek?
Wspólnota mieszkaniowa to nie wodociągi
Ustawodawca w wymienionych ustawach wyraźnie zaznaczył, że prawo do odcięcia mediów mają jedynie te firmy, które zajmują się ich dostarczaniem. Oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa odcinając właścicielowi lokalu zalegającemu z opłatami na jej rzecz dostęp do mediów działa niezgodnie z polskim prawem i naraża się na konsekwencje prawne. Warto także zaznaczyć, że nawet dla dostawcy danego medium jego odcięcie nie jest sprawą prostą. Na przykład jeśli firma, która dostarcza wodę zechce odciąć jej dopływ danemu odbiorcy to może to zrobić tylko po spełnieniu kilku warunków określonych w ustawie. Musi przede wszystkim zapewnić zamienny punkt z którego właściciel lokalu może pobierać wodę zdatną do spożycia i poinformować go o tym. Ponadto przedsiębiorstwo dostarczające wodę musi o swoich planach powiadomić powiatowego inspektora sanitarnego, zarząd gminy oraz samego odbiorcę z co najmniej dwudziestodniowym wyprzedzeniem.
Nie zakręcą Ci centralnego
Zgodnie z zapisami obowiązującego w Polsce Prawa energetycznego odciąć właściciela lokalu od dostępu do energii cieplnej może również tylko i wyłącznie przedsiębiorstwo, które mu tę energie dostarcza. Trzeba również wspomnieć, że w większości przypadków nie ma technicznej możliwości wyłączenia ogrzewania tylko w jednym konkretnym lokalu w danej nieruchomości. Jest to po prostu związane z infrastrukturą doprowadzającą ciepło do mieszkań, która w odróżnieniu od instalacji wodociągowej nie jest na tyle elastyczna, aby możliwa była jej modyfikacja pozwalająca na swobodne sterowanie dopływem energii cieplnej do poszczególnych lokali. Specjaliści zwracają również uwagę, że wyłączenie ogrzewania w jednym mieszkaniu powoduje straty dla całego obiektu. Taki lokal ulega z jednej strony częściowemu wychłodzeniu, ale z drugiej jest nadal ogrzewany poprzez ściany łączące go z innymi mieszkaniami, w których ogrzewanie działa.
Indywidualne umowy wiążą ręce wspólnotom
Egzekwowanie długów od nierzetelnych właścicieli jest jeszcze bardziej utrudnione jeśli mają oni własne, bezpośrednie umowy zawarte z dostawcami poszczególnych mediów. W takich przypadkach jeśli właściciel lokalu zalega z opłatami na rzecz wspólnoty lub zarządcy zostaje im jedynie wspomniana wcześniej droga sądowa. Gdyby wspólnota odcięła dopływ mediów właścicielowi , który ma zawarte umowy bezpośrednie z dostawcami to nie tylko łamie prawo, ale naraża się również na problemy zarówno ze strony właściciela jak i dostawców mediów. Jest to spowodowane regulacjami zgodnie, z którymi wspólnocie nie wolno utrudniać realizowania umowy pomiędzy dostawcą a odbiorcą mediów.
